Gwerthuso Rhentu Doeth Cymru: crynodeb

Cyflwyniad

Mae’r gwerthusiad yn ystyried canfyddiadau rhanddeiliaid o rôl ac effeithiolrwydd Rhentu Doeth Cymru (RSW) gan dynnu ar ddata meintiol ac ansoddol i asesu effaith RSW ar y sector rhentu preifat (PRS) yng Nghymru. Mae'r canfyddiadau'n amlygu meysydd allweddol lle mae RSW wedi cyfrannu'n gadarnhaol, ochr yn ochr â heriau parhaus a meysydd posibl ar gyfer datblygu gwasanaethau.

Wedi’i gyflwyno o dan Ddeddf Tai (Cymru) 2014, mae Rhentu Doeth Cymru, fel yr awdurdod trwyddedu dynodedig ar gyfer y Sector Rhentu Preifat, yn bwriadu gwella safonau, gwella mynediad at wybodaeth am landlordiaid ac asiantiaid ar gyfer awdurdodau lleol a thenantiaid, a chodi ymwybyddiaeth o hawliau a chyfrifoldebau landlordiaid a thenantiaid. Mae'r ddeddfwriaeth yn ei gwneud yn ofynnol i bob landlord gofrestru eu heiddo rhent. Rhaid i'r rhai sy'n ymwneud â gosod neu reoli eiddo hefyd gael trwydded neu benodi asiant trwyddedig i wneud hynny ar eu rhan.

Methodoleg

Mae’r astudiaeth hon yn adeiladu ar Werthusiad Sylfaenol 2016 ^{[troednodyn 1]} ac Adolygiad Gweithredu a Chyflawni 2018 ^{[troednodyn 2]}.

Defnyddiwyd dulliau cymysg, a oedd yn cynnwys arolygon ar-lein gyda landlordiaid a thenantiaid, grwpiau ffocws a chyfweliadau un i un gydag Awdurdodau Lleol, Rhentu Doeth Cymru a grwpiau cynrychioli Landlordiaid, Asiantau Rheoli a Thenantiaid. Defnyddiwyd setiau data Rhentu Doeth Cymru i ddadansoddi newidiadau mewn cyfraddau cofrestru, cydymffurfio a gorfodi. Disgrifiwyd newidiadau yn y cyfraddau hyn dros amser a gwahaniaethau fesul rhanbarth.

Cynhaliwyd pum grŵp ffocws i gyd, gyda staff RSW (n=10), awdurdodau lleol (n=12), cynrychiolwyr tenantiaid (n=5), a chynrychiolwyr landlordiaid ac asiantau rheoli (n=5). Cynhaliwyd cyfweliadau un-i-un ag uwch reolwyr RSW (n=7).

Cafwyd 2,640 o ymatebion i’r arolwg ar-lein ar gyfer landlordiaid ac asiantau rheoli. Ymatebodd 74 o denantiaid i’r arolwg tenantiaid ar-lein.

Mae'n bwysig nodi na wnaethpwyd unrhyw ddadansoddiad i asesu pa mor gynrychioliadol yw samplau'r arolwg. Arweiniodd yr arolwg tenantiaid at sampl bychan o 74 o ymatebwyr. Mae hefyd yn bosibl bod tuedd ymateb a chyfranogiad wedi'i gyflwyno i'r sampl.

Casglu data

Mae RSW wedi cryfhau ei waith casglu data, tryloywder ac adrodd, gan gyflwyno, fel enghreifftiau, dangosfyrddau cyhoeddus ar weithgarwch gorfodi a chydymffurfiaeth effeithlonrwydd ynni. Mae’r datblygiadau hyn wedi’u croesawu, ond nododd rhanddeiliaid yr angen am ddiweddariadau amlach i sicrhau bod data cydymffurfio’r sector rhentu preifat yn parhau’n gyfredol.

Dywedodd awdurdodau lleol, yn enwedig Swyddogion Gorfodi Tai, Safonau Masnach, a thimau Opsiynau Tai, fod rhannu data cyfyngedig yn cyfyngu ar orfodi effeithiol a chymorth i denantiaid. Mae hyn yn effeithio ar eu gallu i fonitro cydymffurfiaeth y sector rhentu preifat, gorfodi safonau tai, a chynorthwyo tenantiaid. Byddai ehangu mynediad at hanes cydymffurfio landlordiaid, cofnodion gorfodi, a thueddiadau rhentu yn gwella ymdrechion gorfodi ac yn cefnogi penderfyniadau tenantiaid. Tynnodd sefydliadau tenantiaid sylw at y ffaith nad oes gan denantiaid fynediad at ddata cydymffurfio, gan atal penderfyniadau rhent gwybodus. Gallai ehangu mynediad y cyhoedd at ddata cofrestru a chydymffurfio landlordiaid helpu tenantiaid i adnabod landlordiaid nad ydynt yn cydymffurfio cyn ymrwymo i gytundebau.

Roedd cefnogaeth gref, ymhlith cynrychiolwyr tenantiaid a grwpiau ffocws awdurdodau lleol, i ehangu’r gofrestr gyhoeddus i gynnwys hanes cydymffurfio landlordiaid, camau gorfodi, a graddau Tystysgrif Perfformiad Ynni ar lefel anheddau. Byddai hyn yn galluogi tenantiaid i wneud penderfyniadau mwy gwybodus a gwella hyder y cyhoedd yn y sector rhentu preifat.

Gorfodaeth a chydymffurfiaeth

Mae fframwaith gorfodi RSW wedi gwella cydymffurfiaeth ymhlith asiantau gosod eiddo, gydag archwiliadau asiantiaid yn cynyddu ymwybyddiaeth o rwymedigaethau cyfreithiol. Nododd grwpiau ffocws awdurdodau lleol a phersonél RSW fod archwiliadau wedi bod yn effeithiol o ran addysgu asiantau am ofynion rheoliadol, gyda llawer yn dangos gwell cydymffurfiaeth yn dilyn ymyriadau archwilio.

Fodd bynnag, mae cydymffurfiaeth landlordiaid yn parhau i fod yn anghyson, ac mae dulliau gorfodi yn amrywio ar draws awdurdodau lleol. Mae rhai timau gorfodi yn wynebu cyfyngiadau o ran adnoddau, gan gyfyngu ar eu gallu i ymchwilio’n rhagweithiol i ddiffyg cydymffurfio. Soniodd swyddogion Rhentu Doeth Cymru hefyd am bryderon bod Hysbysiadau Cosb Benodedig o dan Ddeddf Tai (Cymru) 2014 wedi’u gosod ar symiau penodol (£150 neu £250), ac nad ydynt yn amrywio yn seiliedig ar ddifrifoldeb toriadau neu doriadau’n cael eu hail-adrodd. O ganlyniad, canfyddir eu bod yn cael effaith ataliol gyfyngedig, gyda rhai landlordiaid yn dewis mentro cosbau yn hytrach na chydymffurfio. Yn ogystal, mae pryder y gall llysoedd gyfeirio at y symiau penodedig hyn wrth osod dirwyon, a allai arwain at gosbau nad ydynt yn adlewyrchu difrifoldeb y drosedd.

Dywedodd awdurdodau lleol fod cyllid ar gyfer gorfodi sy'n ymwneud â RSW yn gyfyngedig. Nid yw’r model ariannu presennol, sy’n dibynnu ar ôl-hawlio ar gyfer gweithgarwch gorfodi, yn darparu digon o gymorth ariannol ar gyfer gorfodi rhagweithiol. Nid yw rhai awdurdodau lleol yn blaenoriaethu gwaith gorfodi sy'n gysylltiedig ag RSW oherwydd cyfyngiadau adnoddau. Argymhellodd awdurdodau lleol sefydlu cronfa orfodi bwrpasol, gan ganiatáu i awdurdodau lleol ddyrannu adnoddau cyson i orfodi cydymffurfiaeth.

Mae canfod landlordiaid anghofrestredig yn parhau i fod yn her. Argymhellodd awdurdodau lleol ehangu croesgyfeirio data Treth y Cyngor â chofrestr RSW i nodi eiddo sy’n cael ei rentu heb gofrestru. Yn ogystal, gall rhai landlordiaid y mae eu trwyddedau wedi’u dirymu neu eu gwrthod ailymgeisio ar unwaith o dan y system bresennol. Mae hyn yn caniatáu iddynt barhau i weithredu tra bod eu cais newydd yn cael ei asesu, a nododd awdurdodau lleol hyn fel pryder deddfwriaethol y mae angen ei adolygu ymhellach.

Proses trwyddedu a chofrestru

Mae Swyddogion Rhentu Doeth Cymru o’r farn bod system drwyddedu a chofrestru RSW yn gweithredu’n effeithiol, gyda lefelau uchel o gydymffurfiaeth ymhlith landlordiaid ac asiantau sydd wedi ymgysylltu. Nododd landlordiaid ac asiantau hefyd brofiadau cadarnhaol gyda’r system, yn enwedig o ran adnewyddu, fel y nodwyd mewn ymatebion i’r arolwg a grwpiau ffocws. Nodwyd bod y broses adnewyddu symlach, yn arbennig, wedi bod o fudd i asiantau a landlordiaid, gyda llai o gwynion yn ymwneud ag adnewyddu o gymharu â gwerthusiadau blaenorol.

Fodd bynnag, mae rhai landlordiaid, yn enwedig y rhai sydd â phortffolios llai, yn teimlo bod y broses a’r canllawiau yn gymhleth ac yn aneglur. Amlygodd adborth gan landlordiaid ac asiantau a gymerodd ran mewn arolygon a grwpiau ffocws, yn ogystal â swyddogion awdurdodau lleol mewn grwpiau ffocws, heriau o ran cymhlethdod canllawiau a chyfathrebu RSW. Nododd llawer o ymatebwyr fod y gwahaniaeth rhwng cofrestru a thrwyddedu yn parhau i fod yn aneglur, gan arwain at ddryswch ynghylch gofynion cydymffurfio. Awgrymodd rhanddeiliaid y byddai canllawiau cam wrth gam cliriach ac adnoddau mwy hawdd eu defnyddio, megis llawlyfrau gweithdrefnol symlach, tiwtorialau fideo, neu gymhorthion gweledol, yn gwella hygyrchedd a dealltwriaeth, yn enwedig ar gyfer adnewyddu a’r broses drwyddedu.

Cyfathrebu ac ymgysylltu â thenantiaid

Disgrifiodd swyddogion RSW sut y maent wedi gwella cyfathrebu â landlordiaid ac asiantau, yn enwedig trwy gylchlythyrau a chanllawiau ar-lein. Fodd bynnag, dywedodd rhai landlordiaid ac asiantau y gall hysbysiadau cydymffurfio deimlo'n rhy ffurfiol neu’n llai cefnogol.

Mae ymwybyddiaeth tenantiaid o RSW yn parhau i fod yn isel. Dim ond pan fyddant yn cael problemau gyda landlord y daw llawer o denantiaid yn ymwybodol o RSW. Roedd rhai grwpiau tenantiaid yn gweld RSW fel corff rheoleiddio sy'n rhyngweithio'n bennaf â landlordiaid yn hytrach nag adnodd y gall tenantiaid ei gyrchu i gael gwybodaeth a chymorth. Dywedodd rhai nad oeddent yn gwybod bod RSW yn bodoli cyn cymryd rhan yn yr ymchwil. Pwrpas y cynllun oedd codi ymwybyddiaeth ymhlith landlordiaid a thenantiaid am eu hawliau a'u cyfrifoldebau, ond mae canfyddiadau'n dangos bod angen gwneud rhagor o waith i gyflawni'r amcan hwn.

Dywedodd grwpiau tenantiaid y dylai RSW wella allgymorth, yn enwedig ar gyfer tenantiaid sy’n agored i niwed nad ydynt efallai'n ymgysylltu â gwasanaethau digidol. Awgrymodd rhai y dylai RSW gydweithio mwy gyda sefydliadau cymorth tenantiaid i helpu codi ymwybyddiaeth.

Hyfforddiant a datblygiad

Caiff rhaglenni hyfforddi RSW, gan gynnwys cyrsiau Datblygiad Proffesiynol Parhaus (DPP), dderbyniad da gan landlordiaid. Cododd rhai grwpiau landlordiaid bryderon nad yw RSW yn cydnabod DPP gan gyrff proffesiynol eraill, gan arwain at ddyblygu gofynion hyfforddi. Roeddent yn awgrymu bod DPP yn cael ei gydnabod ar y cyd er mwyn lleihau beichiau ariannol a gweinyddol.

Adolygu strategaeth a pholisi

Mae RSW wedi gwella prosesau llywodraethu, ond awgrymodd cynrychiolwyr landlordiaid ac asiantau rheoli y dylid cynnal adolygiadau polisi mwy strwythuredig a mwy o dryloywder. Argymhellodd awdurdodau lleol y dylid diweddaru polisi gorfodi RSW yn rheolaidd i egluro cyfrifoldebau a sicrhau cysondeb ledled Cymru.

Canfu’r gwerthusiad fod RSW wedi cyfrannu at wella proffesiynoldeb yn y Sector Rhentu Preifat a chynyddu ymwybyddiaeth o gyfrifoldebau landlordiaid ac asiantiaid. Fodd bynnag, mae anghysondebau o ran cydymffurfio, lefelau isel o ymwybyddiaeth o RSW ymhlith tenantiaid, a chyfyngiadau adnoddau gorfodi yn parhau i fod yn heriau allweddol. Er mwyn mynd i’r afael â’r materion hyn a chryfhau effeithiolrwydd RSW, argymhellir bod RSW a Llywodraeth Cymru yn archwilio y canlynol.

Casglu data a thryloywder

Ehangu mynediad y cyhoedd at ddata cydymffurfio

Gan gynnwys statws trwyddedu landlordiaid, camau gorfodi, a graddau effeithlonrwydd ynni ar lefel anheddau, i wella tryloywder i denantiaid a chyrff gorfodi. Byddai hyn yn rhoi gwybodaeth fanylach i denantiaid am hanes cydymffurfio’r landlord cyn dechrau tenantiaeth ac yn rhoi cymorth pellach i swyddogion gorfodi wrth nodi eiddo risg uchel.

Gwella’r broses o rannu data ag awdurdodau lleol

Gan sicrhau bod timau perthnasol (e.e., timau Safonau Masnach ac Opsiynau Tai) yn gallu cael gafael ar ddata cydymffurfio’r Sector Rhentu Preifat ar gyfer gorfodi traws-sector i gefnogi gorfodi ehangach a mwy effeithiol a chefnogi gwasanaethau cymorth amddiffyn tenantiaid o fewn awdurdodau lleol.

Adolygu amlder a chwmpas diweddariadau data cydymffurfio

I sicrhau bod cronfa ddata a rennir RSW yn parhau i fod yn gyfredol ac yn gynhwysfawr, gan alluogi awdurdodau lleol a thimau gorfodi i weithredu ar y wybodaeth gydymffurfio ddiweddaraf a chymhwyso strategaethau gorfodi ar sail risg yn effeithiol. Sicrhau bod cyrff gorfodi yn cael gwybodaeth amserol a chywir i gefnogi camau rheoleiddio a datblygu strategaethau gorfodi ar sail risg.

Gorfodaeth a chydymffurfiaeth

Archwilio dulliau gorfodi amgen

Wedi'u modelu ar ddulliau megis hysbysiadau gwella o dan Ddeddf Tai 2004 (Rhan 1) a gorfodi amodau trwyddedu o dan Rannau 2 a 3. Darparu ymatebion cymesur i lefelau amrywiol o ddiffyg cydymffurfio cyn ystyried cosbau ariannol neu erlyniad.

Byddai ehangu'r defnydd o setiau data presennol

Megis cofnodion Treth y Cyngor, i nodi eiddo rhent heb eu cofrestru yn cryfhau ymdrechion gorfodi awdurdodau lleol. Mae rhai awdurdodau lleol eisoes yn croesgyfeirio cofnodion cofrestru RSW, ond dylid gweithredu hyn yn genedlaethol i sicrhau cysondeb ac ymchwiliadau rhagweithiol effeithiol i landlordiaid nad ydynt yn cydymffurfio.

Diweddaru polisi gorfodi RSW

I ddarparu canllawiau cliriach i awdurdodau lleol ar bryd i roi gwahanol gamau gorfodi ar waith, gan wella cysondeb ledled Cymru. Mae polisi gorfodi RSW wedi gwella eglurder o ran disgwyliadau cydymffurfio, fodd bynnag, argymhellir mireinio pellach i sicrhau mwy o gysondeb mewn arferion gorfodi ledled Cymru. Dylai’r polisi ddarparu canllawiau clir i awdurdodau lleol ynghylch pryd y dylid defnyddio gwahanol gamau gorfodi, megis Hysbysiadau Cosb Benodedig, hysbysiadau gwella, neu erlyniad, a nodi meini prawf uwchgyfeirio clir. Lleihau amrywiaethau mewn dulliau gorfodi ar draws gwahanol feysydd a gwella tryloywder.

Cyfathrebu ac ymgysylltu â thenantiaid

Adolygu dull cyfathrebu RSW i sicrhau bod negeseuon cydymffurfio yn glir, yn niwtral ac yn adeiladol

Mae rhai landlordiaid ac asiantau o'r farn bod hysbysiadau cydymffurfio yn rhy ffurfiol neu'n eu digalonni, a allai greu rhwystrau i ymgysylltu. Gallai mireinio naws a chyflwyniad cyfathrebiadau wella ymgysylltiad, gan annog cydymffurfiaeth.

Ehangu cyfathrebu sy’n canolbwyntio ar denantiaid

Gan gynnwys adolygu’r potensial ar gyfer canllawiau cliriach ar wirio cydymffurfiaeth landlordiaid (gweler ar gymhelliad 1) a sut i roi gwybod am bryderon. Nod hyn yw gwella ymwybyddiaeth tenantiaid o rôl RSW o ran diogelu safonau rheoli a gosod tai yng Nghymru.

Cryfhau partneriaethau gyda grwpiau eiriolaeth tenantiaid a sefydliadau cymunedol i wella ymwybyddiaeth o hawliau tenantiaid ac allgymorth

Byddai cydweithio agosach gyda sefydliadau fel Shelter Cymru a TPAS yn gwella rhannu gwybodaeth, cyfeirio ac ymgysylltu â thenantiaid. Gallai hyn gynnwys archwilio mynediad priodol at ddata RSW perthnasol, lle y caniateir yn gyfreithiol, i gefnogi gwasanaethau eiriolaeth tenantiaid i ddarparu cyngor cywir a chynorthwyo tenantiaid i wirio cydymffurfiaeth landlordiaid.

Cronfa ddata a chofrestr gyhoeddus

Gwella’r integreiddio rhwng cronfa ddata RSW a systemau cronfa ddata awdurdodau lleol

I hwyluso rhannu data amser real ac olrhain cydymffurfiaeth. Byddai hyn yn lleihau oedi wrth gymryd camau gorfodi, yn gwella cywirdeb gwybodaeth, ac yn osgoi dyblygu ac anghysondebau o ran rheoli data ar draws systemau gwahanol.

Adnoddau a chymorth gorfodi

Adolygu mecanweithiau ariannu i sicrhau bod gan awdurdodau lleol fynediad at adnoddau pwrpasol ar gyfer gorfodi o fewn y sector rhentu preifat

Gyda phwyslais ar orfodi rhagweithiol yn hytrach nag orfodi adweithiol. Nododd ymatebwyr nad yw’r model ariannu ôl-weithredol presennol yn cefnogi gweithgarwch gorfodi a gynllunnir yn ddigonol i gefnogi monitro cydymffurfio wedi’i dargedu, ymchwiliadau a arweinir gan gudd-wybodaeth, a chamau gorfodi yn erbyn landlordiaid anghofrestredig. Byddai sicrhau cymorth ariannol ar gyfer gorfodi rhagweithiol yn gwella canlyniadau rheoleiddio ac yn lleihau dibyniaeth ar ymyriadau adweithiol.

Hyfforddiant a datblygiad

Ehangu pynciau hyfforddiant DPP

Gan ymgorffori ymwybyddiaeth o iechyd meddwl, tenantiaid bregus, a chyfrifoldebau cydymffurfio cyfreithiol ar gyfer landlordiaid ac asiantau fel enghreifftiau. Sicrhau bod cynnwys y cwrs yn cael ei ddiweddaru'n rheolaidd mewn ymateb i newidiadau deddfwriaethol ac anghenion y sector.

Cydnabod cymwysterau DPP cyfatebol gan gyrff proffesiynol allanol

Er mwyn osgoi dyblyg costau hyfforddi i asiantau sydd eisoes yn destun gofynion DPP gorfodol. Lleihau dyblyg costau hyfforddi a beichiau gweinyddol i landlordiaid ac asiantau tra'n cynnal safonau a gofynion rheoleiddio.

Adolygu strategaeth a pholisi

Sefydlu proses adolygu polisi strwythuredig

I sicrhau bod ‘Polisi Gorfodi’ a ‘Memorandwm Cyd-ddealltwriaeth’ RSW gydag awdurdodau lleol yn cael eu hadolygu a’u diweddaru ar gyfnodau diffiniedig. Byddai hyn yn sicrhau aliniad parhaus â deddfwriaeth esblygol, arferion gorfodi, ac arfer gorau ym maes rheoleiddio tai.

Datblygu cynllun corfforaethol strategol ffurfiol ar gyfer RSW

Yn amlinellu amcanion hirdymor, strwythurau llywodraethu, a blaenoriaethau gorfodi. Fframwaith strategol a dogfen strategaeth glir gyda’r nod o wella atebolrwydd, tryloywder ac aliniad ag amcanion polisi tai Llywodraeth Cymru.

[1] Llywodraeth Cymru (2016) Gwerthuso Rhentu Doeth Cymru: Adroddiad Gwerthuso Sylfaenol. Tachwedd.[Cyrchwyd 18 Medi 2024].

[2] Llywodraeth Cymru (2016) Gwerthuso Rhentu Doeth Cymru: Adroddiad Gwerthuso Sylfaenol. Tachwedd. [Cyrchwyd 18 Medi 2024].

Awdur yr adroddiad: RHE Global (2025)

Safbwyntiau’r ymchwilwyr ac nid o reidrwydd rhai Llywodraeth Cymru yw’r safbwyntiau a fynegir yn yr adroddiad hwn.

I gael rhagor o wybodaeth, cysylltwch ag:

Becca McEwan
Yr Is-adran Ymchwil a Gwybodaeth Gymdeithasol
Llywodraeth Cymru
Parc Cathays
Caerdydd
CF10 3NQ

E-bost: TimYmchwilTai@llyw.cymru

Rhif ymchwil gymdeithasol: 35/2025
ISBN Digidol: 978-1-83715-619-1