Arferion pennu rhenti landlordiaid cymdeithasol yng Nghymru: crynodeb

Nod y gwaith ymchwil hwn oedd deall sut y gwnaeth landlordiaid cymdeithasol yng Nghymru bennu rhenti rhwng 2020 a 2024, ac asesu effaith cap Safon Renti Llywodraeth Cymru.

Er mwyn deall penderfyniadau ynghylch pennu rhenti, dadansoddodd y tîm ymchwil ffurflenni monitro hunanardystiedig a gyflwynwyd gan landlordiaid cymdeithasol yng Nghymru i Lywodraeth Cymru. Cafodd y ffurflenni hyn eu darparu gan Lywodraeth Cymru a'u cyfuno mewn cronfa ddata er mwyn gallu gwneud gwaith dadansoddi meintiol ac ansoddol. Nod y gwaith dadansoddi hwn ar y wybodaeth fonitro oedd deall sut y gwnaeth lefelau rhent newid dros amser a'r ffactorau a ddylanwadodd ar benderfyniadau landlordiaid. Cynhaliwyd dadansoddiad gofodol gan ddefnyddio System Gwybodaeth Ddaearyddol (GIS) a helpodd i adnabod patrymau pellach o ran y ffordd roedd ymddygiad wrth bennu rhenti'n amrywio rhwng gwahanol ardaloedd awdurdodau lleol.

Er mwyn cadarnhau canfyddiadau'r dadansoddiad o'r wybodaeth fonitro ymhellach, aseswyd data eilaidd o StatsCymru ar renti wythnosol cyfartalog ar gyfer eiddo o wahanol feintiau a gwahanol ardaloedd awdurdodau lleol. Roedd hyn yn fodd i feithrin dealltwriaeth bellach o'r newidiadau a wnaed i renti rhwng 2021 a 2025.

Ar ben hynny, cynhaliwyd adolygiad naratif o'r dystiolaeth er mwyn cymharu dulliau pennu rhenti yng Nghymru â dulliau yng ngwledydd eraill y DU a gwledydd yr OECD. Nod yr adolygiad hwn oedd dod o hyd i arferion gorau a allai lywio polisi yng Nghymru.

Arferion pennu rhenti ymhlith landlordiaid cymdeithasol

Er i'r cynnydd mewn rhenti unigol amrywio rhwng darparwyr, nododd y rhan fwyaf o ddarparwyr eu bod wedi cynyddu rhenti i'r uchafswm a oedd yn cael ei ganiatáu gan y cap ar renti bob blwyddyn ariannol.

Dangosodd y dadansoddiad gofodol fod y cynnydd mewn rhenti mewn rhai rhanbarthau fymryn yn is na'r uchafswm a oedd yn cael ei ganiatáu mewn blwyddyn ariannol benodol. Er enghraifft, roedd y cynnydd cyfartalog mewn rhenti mewn ardaloedd awdurdodau lleol yn y Canolbarth a'r Gogledd-ddwyrain fymryn yn is na'r cap ym mlwyddyn ariannol 2023/24.

Ar y cyfan, ychydig o wahaniaeth oedd rhwng y cynnydd mewn rhenti a bennwyd gan landlordiaid cymdeithasol cofrestredig a darparwyr awdurdodau ^{[troednodyn 1]} lleol. Yr eithriad i hyn oedd blwyddyn ariannol 2023/24, pan oedd rhenti darparwyr awdurdodau lleol 0.8 y cant yn is na landlordiaid cymdeithasol cofrestredig ar gyfartaledd.

Ffactorau a oedd yn dylanwadu ar benderfyniadau ynghylch pennu rhenti

Tynnodd y dadansoddiad ansoddol o ddata'r wybodaeth fonitro sylw at sawl ffactor a oedd yn dylanwadu ar ddulliau pennu rhenti ymhlith landlordiaid cymdeithasol.

Roedd y dull Rhent Byw a oedd yn cael ei ddefnyddio gan landlordiaid yn ei gwneud yn ofynnol iddynt ystyried enillion ac incwm lleol wrth bennu eu rhenti. Hefyd, nododd landlordiaid eu bod wedi defnyddio data'r farchnad dai leol a chyfraddau Lwfans Tai Lleol er mwyn helpu i sicrhau bod rhenti'n aros yn fforddiadwy.

Byddai landlordiaid cymdeithasol yn ceisio taro cydbwysedd rhwng fforddiadwyedd i denantiaid a nifer o ystyriaethau ariannol, gan gynnwys:

• costau adeiladau newydd yn y dyfodol a gwella stoc bresennol
• costau gweithredu uwch, er enghraifft oherwydd cynnydd mewn cyflogau staff
• mesurau lleihau costau er mwyn sicrhau cynaliadwyedd ariannol
• cynlluniau busnes hirdymor

Byddai landlordiaid cymdeithasol yng Nghymru yn ceisio sicrhau bod eu tai yn cynnig gwerth am arian i denantiaid. Er i'r holl landlordiaid gynnal rhyw fath o weithgarwch ymgysylltu â thenantiaid er mwyn canfod hyn, roedd yr arferion penodol yn amrywio rhwng darparwyr. Byddai rhai landlordiaid yn cynnal ymarferion ymgysylltu pwrpasol er mwyn llywio eu dulliau pennu rhenti, tra byddai eraill yn dibynnu ar arolygon blynyddol a dulliau casglu adborth ehangach er mwyn asesu fforddiadwyedd a chael mewnbwn gan denantiaid.

Wrth bennu rhenti, byddai landlordiaid cymdeithasol yng Nghymru yn ystyried amrywiaeth o ffactorau ynglŷn â'r dyfodol. Roedd y rhain yn cynnwys newidiadau posibl i bolisi rhent Llywodraeth Cymru, costau taliadau gwasanaeth yn y dyfodol, effaith Safon Ansawdd Tai Cymru ac effaith barhaus pwysau economaidd.

I ategu'r dadansoddiad o'r data cynradd, cynhaliwyd dadansoddiad atodol gan ddefnyddio data o StatsCymru. Cadarnhaodd hyn fod y cynnydd mewn rhenti wedi bod yn gynnil mewn blynyddoedd diweddar er gwaethaf costau byw cynyddol. Dangosodd y dadansoddiad gofodol o renti wythnosol cyfartalog yn ôl maint eiddo fod cynnydd mewn rhenti yn gymharol gyson ledled Cymru ac yn debyg ar gyfartaledd ar gyfer gwahanol feintiau eiddo.

Mae'r ffyrdd y caiff sectorau tai cymdeithasol eu rheoleiddio a'r ffyrdd y caiff rhenti eu pennu yn amrywio'n sylweddol yng ngwledydd eraill y DU.

Yn Lloegr, yn sgil cyflwyno rhent fforddiadwy yn 2011, mae llawer o denantiaid tai rhent cymdeithasol yn talu hyd at 80 y cant o gyfradd y farchnad am eu tai cymdeithasol. I'r tenantiaid hynny sy'n dal i rentu eu heiddo ar rent cymdeithasol, defnyddir fformiwla sy'n ystyried gwerth a maint eiddo ac enillion lleol er mwyn pennu eu rhent. Mae setliad rhent hirdymor a gyflwynwyd gan Lywodraeth y DU yn 2017 wedi cyfyngu'r cynnydd mewn rhenti ar gyfer tenantiaid tai cymdeithasol i lefel y Mynegai Prisiau Defnyddwyr (CPI) + 1 y cant.

Yn wahanol i Gymru a Lloegr, nid oes gan yr Alban bolisi cenedlaethol ar bennu rhenti na chynyddu rhenti yn y sector tai cymdeithasol. Mae'n ofynnol i ddarparwyr tai cymdeithasol yn yr Alban ymgynghori â thenantiaid bob blwyddyn ar gynnydd arfaethedig mewn rhenti.  Bydd llawer o landlordiaid yn cynnal ymarferion cysoni rhenti hefyd. Yn 2022, gwnaeth Llywodraeth yr Alban rewi rhenti drwy'r Ddeddf Costau Byw (Diogelu Tenantiaid), a rewodd renti tai cymdeithasol tan ddiwedd mis Mawrth 2023 i bob pwrpas. Fodd bynnag, tua diwedd 2022, daeth Gweinidogion yr Alban i gytundeb â landlordiaid cymdeithasol ynglŷn â chynyddu rhenti islaw lefel chwyddiant ar gyfer 2023-24.

Mae Gogledd Iwerddon yn wahanol iawn i weddill y DU gan mai Gweithrediaeth Tai Gogledd Iwerddon (NIHE) yw perchennog a rheolwr bron i ddwy ran o dair o gyfanswm y stoc tai cymdeithasol. Mae NIHE yn defnyddio system renti seiliedig ar bwyntiau. Ar ddechrau 2024, cynigiodd NIHE gynnydd blynyddol mewn rhenti o CPI + 6 y cant dros dair blynedd o 2025-26 tan 2027-28 (sy'n gyfwerth â 7.7 y cant ym mlwyddyn un), ond nid yw hyn wedi cael ei gymeradwyo. Erbyn hyn, disgwylir i renti NIHE ddilyn model Lloegr, sef cynnydd o CPI + 1 y cant.

Mae sectorau tai cymdeithasol ledled Ewrop, gan gynnwys yng ngwledydd a rhanbarthau'r DU, yn wynebu nifer o heriau cyffredin. Ymhlith y rhain mae cynnydd yn y galw, prinder cartrefi fforddiadwy, ac effaith barhaus yr argyfwng costau byw. Yn debyg i'r DU, mae'r rhan fwyaf o wledydd Ewrop yn ariannu tai cymdeithasol drwy gyfuniad o incwm rhent gan denantiaid cyfredol, benthyca, a chymorthdaliadau neu grantiau allanol. Mae gwaith ymchwil diweddar wedi canfod y gall dulliau pennu rhenti seiliedig ar gostau a ddefnyddir yn Awstria, Denmarc a'r Ffindir helpu i sicrhau rhenti fforddiadwy. Fodd bynnag, bydd effeithiolrwydd y dulliau hyn yn dibynnu ar y ffordd y cânt eu defnyddio, gan y bydd model yn fwy effeithiol pan gaiff ei roi ar waith ar lefel sefydliadau dros gyfnod estynedig.

Mae'r gwaith dadansoddi'n awgrymu bod cap y Safon Renti wedi helpu i reoli rhenti dros y blynyddoedd diwethaf. Er na chrëwyd senario wrthffeithiol drwy'r gwaith ymchwil, mae'r dystiolaeth sydd ar gael yn awgrymu y gallai rhenti fod wedi cynyddu ymhellach fyth pe na bai cap ar waith.

Ni ellir dweud i sicrwydd y byddai mabwysiadu modelau o wledydd a rhanbarthau eraill yn gwella fforddiadwyedd i denantiaid heb newidiadau mawr. Yr amodau economaidd-gymdeithasol unigryw, y fframweithiau cyfreithiol, a'r dulliau pennu rhenti sy'n bodoli yng Nghymru yw'r rhesymau dros hyn.

Argymhellir y dylai Llywodraeth Cymru adolygu cap y Safon Renti a pharhau i'w weithredu gan ei bod yn bosibl y byddai effaith ar fforddiadwyedd pe na bai'r cap ar waith.

Roedd y ffyrdd y byddai landlordiaid yn ymgysylltu â thenantiaid ynglŷn â phennu rhenti yn amrywio'n sylweddol. Argymhellir y dylai Llywodraeth Cymru weithio gyda'r sector i ddatblygu dull mwy cyson o ymgysylltu â thenantiaid.

Er mwyn hybu tegwch, dylai Llywodraeth Cymru atgyfnerthu ac egluro'r Safon Renti er mwyn cefnogi arferion pennu rhenti mwy cyson o fewn ardaloedd a rhwng landlordiaid cymdeithasol.

Argymhellir y dylid gwneud gwaith pellach i ddod o hyd i arferion gorau sy'n hybu rhenti teg a fforddiadwy.

Roedd ansawdd y data monitro a ddarparwyd gan Lywodraeth Cymru yn amrywiol. Er mwyn gallu dadansoddi data ar bennu rhenti mewn ffordd fwy cyson yn y dyfodol, dylid gwneud ymdrechion pellach i wella a safoni'r wybodaeth a gesglir o'r ffurflenni monitro hyn.

Roedd canfyddiadau'r gwaith ymchwil yn rhybuddio rhag newid y model pennu rhenti yng Nghymru yn llwyr. Fodd bynnag, dylai Llywodraeth Cymru barhau i ymwneud â dulliau amgen a'u cadw mewn cof, gan ystyried a gwerthuso p'un a allant gyfrannu at welliannau yng Nghymru yn y dyfodol ai peidio.

[1] Mae hyn yn cyfeirio at yr 11 o awdurdodau lleol sy'n dal stoc dai ac sy'n darparu tai cymdeithasol yng Nghymru.

Awdur yr adroddiad: Jonathan Webb, Robert Smith a David Leather

Safbwyntiau’r ymchwilwyr ac nid o reidrwydd rhai Llywodraeth Cymru yw’r safbwyntiau a fynegir yn yr adroddiad hwn.

I gael rhagor o wybodaeth, cysylltwch ag:

Tîm Ymchwil Tai
Yr Is-adran Ymchwil Gymdeithasol a Gwybodaeth
Gwasanaethau Gwybodaeth a Dadansoddi
Llywodraeth Cymru
Parc Cathays
Caerdydd
CF10 3NQ

E-bost: TimYmchwilTai@llwy.cymru

Rhif ymchwil gymdeithasol: 84/2025
ISBN Digidol: 978-1-80633-357-8