Gwerthusiad o Ddeddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016: adroddiad Cam 2 (crynodeb)

Mae’r papur hwn yn crynhoi canfyddiadau Cam 2 o werthusiad Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 (Deddfwriaeth y DU). Daeth y Ddeddf i rym ar 1 Rhagfyr, 2022. A hithau’n benllanw blynyddoedd lawer o waith datblygu, ei huchelgais yw darparu symlrwydd a hyblygrwydd ochr yn ochr â diogelu ac amddiffyn rhentwyr.

Y mesurau pwysig a gyflwynwyd gan y ddeddf

Newidiadau i fathau o denantiaeth: mae'r rhan fwyaf o denantiaethau wedi newid i gontract meddiannaeth diogel neu safonol (yn dibynnu ar y math o landlord – gweler isod).

Newidiadau i fathau o landlordiaid: rhennir landlordiaid yn landlordiaid cymunedol (LCC ac awdurdodau lleol, sy'n dyroddi contractau meddiannaeth diogel yn ddiofyn), a landlordiaid sector rhentu preifat (sy’n dyroddi contractau meddiannaeth safonol yn ddiofyn).

Telerau contractau meddiannaeth: mae angen cynnwys telerau amrywiol ym mhob contract meddiannaeth, ac mae'n ofynnol i landlordiaid ddyroddi 'datganiad ysgrifenedig' o hawliau a chyfrifoldebau cytundebol heb fod yn hwyrach na 14 diwrnod ar ôl i'r preswylydd symud i mewn, neu wynebu cosbau.

Atgyweiriadau a chyflwr eiddo rhent: rhaid i bob eiddo rhent fod yn ffit i fod yn gartref, ac fe geir amddiffyniad rhag landlordiaid yn troi tenantiaid allan dim ond oherwydd cwyn am gyflwr yr eiddo (sef 'troi allan dialgar' fel y’i gelwir).

Cyd-gontractau: pe bai cyd-ddeiliad contract yn symud allan, nid yw hyn yn terfynu'r contract i weddill deiliaid y contract. Yn yr un modd, gellir ychwanegu cyd-ddeiliad contract newydd heb fod angen dod â'r contract presennol i ben.

Hawliau olyniaeth: gwneir darpariaethau i sicrhau y gall grwpiau penodol (gan gynnwys rhai gofalwyr) gymryd drosodd y contract meddiannaeth yn dilyn marwolaeth deiliad y contract gwreiddiol.

Cefnu: cyflwynir gweithdrefn newydd i landlordiaid gael adennill meddiant ar eiddo y cefnwyd arno.

Dod â chontractau meddiannaeth i ben: mae gofyn i landlordiaid roi chwe mis o rybudd o dan 'amodau dim bai' (o dan adran 173 – yn debyg i Adran 21 o Ddeddf Tai 1988) ac ni fyddant yn gallu rhoi hysbysiad o'r fath am o leiaf chwe mis ar ôl i'r contract ddechrau. Cyflwynwyd y mesur hwn gan ddiwygiad 2021 i'r Ddeddf.

Cynhaliwyd cam 2 y gwerthusiad gan Opinion Research Services (ORS), rhwng mis Hydref 2023 a mis Gorffennaf 2024, i:

• asesu cynnydd gweithredu'r Ddeddf
• deall llwyddiant y Ddeddf o ran cyflawni'r bwriadau a nodwyd drwy ei datblygiad gan Gomisiwn y Gyfraith a Llywodraeth Cymru
• asesu effeithiau cynnar y Ddeddf ar landlordiaid, deiliaid contractau, a'r sector rhentu yn gyffredinol yng Nghymru

Prif gamau’r ymchwil oedd

Cyfweliadau rhithwir unigol a grŵp bach gyda 25 o gynrychiolwyr o 12 sefydliad rhanddeiliaid

Arolwg o landlordiaid/asiantau rheoli, a oedd ar gael ar-lein rhwng mis Chwefror a mis Mawrth 2024. Derbyniwyd 3,524 o ymatebion, gan gynnwys ymatebion rhannol (940) lle gwnaeth yr ymatebydd dynnu'n ôl cyn cwblhau'r arolwg llawn (derbyniwyd 2,584 o ymatebion cyflawn). Mae hwn yn ymateb llawer uwch nag a dderbyniwyd yng Nghyfnod 1, lle derbyniwyd 676 o ymatebion, gan gynnwys ymatebion rhannol (roedd 539 o ymatebion cyflawn). Roedd 3,504 o ymatebwyr yng Nghyfnod 2 naill ai'n landlordiaid sector preifat neu'n asiantau rheoli/gosod, ac roedd 20 ^{[troednodyn 1]} yn landlordiaid cymdeithasol.

Dadansoddiad eilaidd o setiau data Rhentu Doeth Cymru (RdDC) a'r Weinyddiaeth Gyfiawnder a nodwyd fel rhai a allai fod yn addas i'w defnyddio i werthuso effeithiau'r Ddeddf ar ymddygiad landlordiaid ^{[troednodyn 2]}. Roedd y rhain yn cynnwys:

• cyfanswm nifer yr eiddo sydd wedi'u cofrestru ar ddiwedd pob mis, yn ôl awdurdod lleol (RhDC)
• camau gorfodi a gymerwyd yn erbyn landlordiaid ac asiantau nad ydynt yn cydymffurfio, gan gynnwys methiant landlord i gael ei gofrestru (RhDC)
• hyfforddiant a gwblhawyd gan landlordiaid ac asiantau (RhDC)
• nifer chwarterol yr hawliadau ar sail bai a gyhoeddwyd gan landlordiaid preifat am feddiant, ynghyd â nifer yr hawliadau Gweithdrefnau Garlam ^{[troednodyn 3]} (y Weinyddiaeth Gyfiawnder)

Pum grŵp ffocws rhithwir a dau gyfweliad unigol rhithwir gyda 34 o landlordiaid ac asiantau rheoli o bob rhan o Gymru: 12 o'r sector cymdeithasol; 18 o'r sector preifat; a phedwar darparwr llety yn y sector llochesi cam-drin domestig. Mewn ymateb i'r gwahoddiad i'r grŵp ffocws/cyfweliad, ymatebodd pedwar landlord gydag adborth ysgrifenedig drwy e-bost.

Pedwar grŵp ffocws rhithwir a 17 cyfweliad unigol rhithwir gyda deiliaid contract sy'n byw yn y sectorau rhentu cymdeithasol a phreifat. Cymerodd 32 o ddeiliaid contract o bob rhan o Gymru ran: roedd 14 yn rhentu gan landlord cymunedol, ac roedd 18 yn rhentu’n breifat. Roedd chwech o'r 32 wedi cymryd rhan yng Nghyfnod 1 y gwerthusiad, tra bod 26 yn gyfranogwyr newydd.

Ymwybyddiaeth a gwybodaeth am y Ddeddf

Mae canfyddiadau gwerthusiad cam 2 yn dangos ymwybyddiaeth a gwybodaeth dda am y Ddeddf ymhlith rhanddeiliaid, landlordiaid ac asiantau rheoli; a gwell ymwybyddiaeth a dealltwriaeth ymhlith deiliaid contract o gymharu â Cham 1. Fodd bynnag, byddem yn nodi, er bod y rhan fwyaf o ddeiliaid contract yn ymwybodol o'r Ddeddf, fod dealltwriaeth braidd yn brin o hyd ynghylch ei manylion, maint hawliau deiliaid contract, a sut i'w harfer. Roedd hyn yn wir am ddeiliaid contract landlordiaid preifat a chymunedol.

Disgwyliadau o'r Ddeddf

Roedd disgwyliadau'r Ddeddf yn eang, o symleiddio'r broses rentu o fewn un fframwaith cyfreithiol (rhanddeiliaid) a sicrhau gwell diogelwch deiliadaeth a hawliau i ddeiliaid contract (rhanddeiliaid a deiliaid-contract); i gynnydd mewn gwaith papur a biwrocratiaeth (landlordiaid ac asiantau rheoli). Fodd bynnag, roedd y rhan fwyaf o'r cyfranogwyr yn teimlo ei bod yn dal yn rhy gynnar i ddweud a oedd eu disgwyliadau wedi'u gwireddu'n llawn.

Roedd llawer o’r cyfranogwyr yn yr ymchwil ar gyfer Cam 1 wedi disgwyl i'r Ddeddf arwain at ymadawiad landlordiaid o'r farchnad rentu. Fodd bynnag, er bod Cam 2 yn dangos bod gan rai landlordiaid ac asiantau rheoli'r pryder hwn o hyd, mae llawer o rai eraill (yn enwedig ymatebwyr i'r arolwg landlordiaid ac asiantau rheoli) wedi cydnabod nad yw wedi dod i'r amlwg i'r graddau disgwyliedig. Ar ben hynny, nid yw dadansoddiad annibynnol o ddata RhDC yn cefnogi'r pryder hwn.

Cymorth, cyngor ac arweiniad

Dywedodd y rhan fwyaf o rhanddeiliaid nad oedd nifer y ceisiadau a gawsant wedi bod mor uchel ag y disgwyliwyd, a'u bod wedi gostwng yn gyffredinol yn dilyn cam gweithredu cychwynnol y Ddeddf.

Ymhlith y rhanddeiliaid sy'n cynghori deiliaid contract, nid yw ymholiadau cyffredin yn tueddu i gysylltu'n uniongyrchol â'r Ddeddf, ond yn canolbwyntio ar atgyweiriadau, pryderon y bydd landlordiaid yn codi rhenti, a chyngor ar ôl-ddyledion rhent a'r cymorth sydd ar gael i dalu rhent.

Ffynonellau cymorth i landlordiaid ac asiantau rheoli

Y ffynonellau cymorth ac arweiniad mwyaf cyffredin i landlordiaid ac asiantau rheoli (yn ôl canfyddiadau'r arolwg landlordiaid ac asiantau rheoli) yw RhDC ac asiantau rheoli/gosod. Mae ffynonellau eraill a ddefnyddir yn gyffredin yn cynnwys gwefan Rhentu Cartrefi Cymru Llywodraeth Cymru a Chymdeithas Genedlaethol Landlordiaid Preswyl. Mae cyngor a sicrwydd a geisir yn tueddu i fod ynghylch ychwanegu neu ddileu deiliaid contractau, cyfnodau rhybudd, hawliadau meddiant, olyniaeth, a sicrhau bod contractau wedi'u trosi'n gywir.

Ffynonellau cymorth i ddeiliaid contract

Adlewyrchodd deiliaid contract yr ymatebion a roddwyd yng Ngham 1, gan nodi eu bod yn defnyddio sianeli cymorth ac arweiniad ffurfiol ac anffurfiol.

O ran cefnogaeth ffurfiol, roedd deiliaid contract landlord cymunedol yn tueddu i ddweud y byddent yn cysylltu â'u hawdurdod lleol/cymdeithas dai a grwpiau deiliaid contractau. Yn ehangach, dywedodd cyfranogwyr eu bod wedi cael mynediad at wybodaeth a chyngor gan Cyngor ar Bopeth neu'r rhyngrwyd (gwefannau Llywodraeth Cymru a RhDC er enghraifft). Ar y cyfan, roedd deiliaid contractau yn ystyried bod y wybodaeth yr oeddent wedi'i darganfod a'i derbyn am y Ddeddf yn ddefnyddiol ac yn addysgiadol.

Mewn cyferbyniad, gofynnodd eraill am gyngor ac arweiniad trwy lwybrau mwy anffurfiol fel eu landlordiaid ac asiantau rheoli, teulu a ffrindiau, a'r cyfryngau. Yn ogystal, dywedodd rhai deiliaid contract y byddent yn ymgynghori â'u contract am wybodaeth yn gyntaf ac yn ceisio eglurder ar-lein, yn hytrach nag ymddiried yn eu landlord i ddarparu'r wybodaeth gywir.

Bodloni gofynion y Ddeddf

Er y credwyd bod rhywfaint o ddiffyg cydymffurfio’n parhau, roedd rhanddeiliaid fel arfer o'r farn bod mwy o landlordiaid bellach yn bodloni gofynion y Ddeddf nag yn ystod Cam 1. Roedd landlordiaid ac asiantau rheoli yn tueddu i gytuno, gyda llai o ymatebwyr arolwg Cam 2 yn ystyried ei bod yn anodd bodloni'r gofynion o'i gymharu â Cham 1; a holl gyfranogwyr y grwpiau ffocws a chyfweliadau yn awgrymu eu bod wedi gallu bodloni eu rhwymedigaethau.

Gwelwyd cynnydd hefyd mewn perthynas â boddhad deiliaid contract â chydymffurfiaeth landlordiaid; dywedodd nifer o gyfranogwyr y grwpiau ffocws fod gofynion ffitrwydd i fod yn gartref fel gosod larymau mwg a charbon monocsid, a phrofion trydanol, bellach yn cael eu bodloni'n rheolaidd; a bod y Ddeddf wedi ysgogi eu landlord i wneud atgyweiriadau prydlon.

Prif effeithiau'r Ddeddf

Roedd y farn am effaith gyffredinol y Ddeddf yn amrywio. Er bod mwyafrif y landlordiaid ac asiantau rheoli a gymerodd ran yn anghytuno ei bod yn cael a/neu y bydd yn cael effaith gadarnhaol arnyn nhw a'r sector rhentu yn fwy cyffredinol, cydnabuwyd effeithiau cadarnhaol ar draws pob math o gyfranogwyr. Roedd y rhain yn cynnwys prosesau symlach; mwy o dryloywder, eglurder a chysondeb trwy un fframwaith cyfreithiol a chontractau cynhwysfawr; gwell diogelwch deiliadaeth a safonau eiddo i denantiaid; a mwy o ymwybyddiaeth o hawliau deiliaid contract a chyfrifoldebau landlordiaid.

Dywedodd rhanddeiliaid a rhai deiliaid contract fod yr effeithiau cadarnhaol hyn yn debygol o ddod yn fwy amlwg yn y tymor canolig i'r tymor hir. Yn wir, awgrymodd rhai rhanddeiliaid na fyddai gwir effeithiau'r Ddeddf yn cael eu teimlo am bum mlynedd o leiaf.

Gwell diogelwch deiliadaeth

Ystyriwyd mai diogelwch deiliadaeth, yn enwedig yn y sector rhentu preifat, ac amddiffyniad rhag troi allan dialgar pan fydd y berthynas â landlordiaid ac asiantau rheoli yn chwalu oedd prif effeithiau cadarnhaol y Ddeddf gan ddeiliaid contract yng Ngham 1. Roedd hyn hefyd yn wir am Gam 2, yn enwedig lle roedd deiliaid contract yn ymwybodol o'u hawliau.

Fodd bynnag, er ei bod yn cael ei gydnabod yn y ddau gam gwerthuso fod y Ddeddf yn cynyddu diogelwch deiliadaeth mewn egwyddor trwy'r chwe mis o gyfnod rhybudd heb fai ac amddiffyniad rhag troi allan dialgar, roedd rhywfaint o deimlad o hyd y gallai deiliaid contract barhau i fod yn amharod i ‘gorddi’r dyfroedd’ trwy wneud cwyn neu hyd yn oed godi mater cynnal a chadw oherwydd materion cyflenwad a galw yn y sector rhentu preifat.

Proses fwy cyson a syml

Un o brif nodau'r Ddeddf oedd 'darparu trefniadau symlach a mwy hyblyg ar gyfer rhentu cartref.' Yng Ngham 2, roedd y deiliaid contract a gymerodd ran yn credu bod y newidiadau a gyflwynwyd wedi helpu i gynyddu eglurder a dealltwriaeth. Yn wir, roedd llawer o ddeiliaid contract yn cydnabod eu bod mewn sefyllfa gryfach fel deiliad contract nag yr oeddent o'r blaen. Ar ben hynny, mynegodd deiliaid contract a gymerodd ran lai o bryderon ynglŷn â'r contractau eu hunain (hyd a chymhlethdod er enghraifft) nag yng Ngham 1.

Mewn cyferbyniad, gwnaeth landlordiaid a rhai rhanddeiliaid yn y ddau gam sylwadau ar ddiffyg dealltwriaeth ymhlith rhai deiliaid contract o'u hawliau oherwydd contractau a datganiadau ysgrifenedig sy'n ymddangos yn fwy cymhleth. Fodd bynnag, o ystyried bod deiliaid contract yn aml yn gweld eu contractau fel dogfen gyfeirio, gellid dadlau a yw'n angenrheidiol iddynt fod wedi deall a chymhathu pob rhan ohonynt.

Fel y dywedwyd o'r blaen, parhaodd llawer o landlordiaid a rhai rhanddeiliaid i fynegi pryder ynghylch cymhlethdod y Ddeddf; ac yn enwedig cynnydd ym maint gwaith papur a biwrocratiaeth sy'n anghymesur â'r buddion a gynhyrchir. O ganlyniad, awgrymwyd nad yw'r Ddeddf wedi cyflawni’n llwyr ei nod o symleiddio pob agwedd ar y broses rentu yng Nghymru.

Gwell safonau a diogelwch tai

Nododd deiliaid contract yng Ngham 2 well safonau llety a diogelwch ymhlith prif effeithiau cadarnhaol eraill y Ddeddf. Yn gyffredinol, roedd eu landlordiaid wedi gallu bodloni gofynion y Ddeddf, yn enwedig ynghylch gosod larymau mwg a charbon monocsid, a phrofion trydanol.

Roedd yna deimlad bod ymwybyddiaeth gynyddol o safonau eiddo a diogelwch ymhlith deiliaid contract a gymerodd ran; ac er y bydd y Ddeddf yn cymryd ychydig o amser i ymsefydlu, bydd gwybodaeth yn tyfu'n ehangach yn y pen draw ynghylch hawliau deiliaid contract yn hyn o beth.

Ar ben hynny, er gwaethaf y pryderon a grybwyllwyd eisoes ynghylch ‘siglo’r cwch’, dywedodd y rhan fwyaf o ddeiliaid contract eu bod yn teimlo'n fwyfwy hyderus wrth godi materion ynghylch safonau tai a diogelwch yn y dyfodol, yn enwedig o ystyried gofynion y Ddeddf ynghylch ffitrwydd i fod yn gartref a gwahardd troi allan dialgar.

Canlyniadau anfwriadol posibl y Ddeddf

Yn yr ymchwil Cam 1 gyda landlordiaid/asiantau rheoli, yr posibl effaith haws ei nodi gan y Ddeddf ar y sector rhentu preifat oedd y byddai landlordiaid yn ystyried gadael y sector rhentu preifat o ganlyniad i'w gofynion.

Roedd rhanddeiliaid a landlordiaid a gymerodd ran yng Ngham 2 yn dal i gredu bod llawer o eiddo rhent wedi cael eu colli o'r sector rhentu preifat ers gweithredu'r Ddeddf. Fodd bynnag, roedd y mwyafrif yn cydnabod bod eu hadborth yn seiliedig ar dystiolaeth anecdotaidd ac, mewn gwirionedd, nid yw data cofrestru eiddo RhDC yn cadarnhau hyn.

Wedi dweud hynny, roedd nifer o randdeiliaid yn teimlo, yn hytrach na cholli eiddo o'r farchnad rent yn gyfan gwbl, fod llawer o landlordiaid wedi trosglwyddo eu heiddo i asiantaethau rheoli, a dywedwyd bod twf wedi bod mewn landlordiaid aml-bortffolio.

Amlygodd rhanddeiliaid hefyd y dylid ystyried unrhyw effeithiau yng nghyd-destun y materion a'r heriau ehangach sy'n effeithio ar y marchnadoedd tai a rhent yng Nghymru.

Codwyd effeithiau posibl ar ddeiliaid contract yng Ngham 1, yn fwyaf arbennig cynnydd rhent oherwydd costau uwch canfyddedig i landlordiaid ac o bosibl llai o eiddo ar gael i'w rhentu. Yn y cyd-destun hwn, dywedodd nifer o landlordiaid a gymerodd ran yng Ngham 2 y bu angen iddynt gynyddu rhenti i wrthbwyso risg canfyddedig a chost gynyddol gosod eiddo i’w rhentu’n breifat.

Er gwaethaf yr uchod, mae data'n dangos bod cynnydd rhent yng Nghymru wedi tueddu i fod yn is, ar gyfartaledd, nag yng ngweddill y DU. Cofnododd data SYG (Ionawr 2025) ^{[troednodyn 4]} gynnydd rhent preifat o 8.7% ar gyfer y DU, ac 8.4% ar gyfer Cymru.

Bydd cam 3 y gwerthusiad yn penderfynu ymhellach a yw nodau a bwriadau cyffredinol y Ddeddf wedi'u cyflawni, yn enwedig mewn perthynas â symlrwydd, eglurder a hyblygrwydd rhentu o fewn y sector rhentu preifat (i landlordiaid a deiliaid contract fel ei gilydd); ac amddiffyn a diogelu rhentwyr.

Bydd Cam 3 hefyd yn ceisio canfod effaith y Ddeddf ar landlordiaid a deiliaid contract, a'r sector rhentu yn gyffredinol yng Nghymru ddwy i dair blynedd ar ôl ei gweithredu. Yn benodol, defnyddir dulliau meintiol ac ansoddol i ganfod effeithiau gwirioneddol y Ddeddf gyda mwy o sicrwydd.

Bydd arolwg yn darparu set ddata o farn landlordiaid ac asiantau rheoli am brif fesurau effaith gwerthuso, wedi'i hategu â grwpiau ffocws a chyfweliadau rhanddeiliaid, landlordiaid/asiantau rheoli, a deiliaid contract i archwilio'r effeithiau hyn yn fanylach. Bydd canfyddiadau'r dulliau hyn yn cael eu triongli gyda data eilaidd.

Wrth ystyried yr effeithiau a godwyd ar draws camau 1 a 2, byddwn yn canolbwyntio ar gasglu tystiolaeth bellach ynghylch materion fel landlordiaid yn gadael y sector rhentu preifat, cynnydd mewn rhent, dealltwriaeth deiliaid contract o’u contractau, a defnyddio seiliau 'ar fai' yn hytrach na 'heb fai' ar gyfer troi allan ar ôl gweithredu'r Ddeddf. Byddwn yn ceisio canfod dilysrwydd honiadau ynghylch yr effeithiau hyn trwy ddefnyddio ffynonellau data priodol; a gofyn i'r rhai sy'n eu gwneud i gynnig tystiolaeth i'w cefnogi.

Ar y cyfan felly, bydd Cam 3 yn tynnu ystod o dystiolaeth a safbwyntiau ynglŷn â Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 at ei gilydd. Ynghyd â chanfyddiadau'r ddau Gam cyntaf, bydd yn ffurfio gwerthusiad llawn o brosesau ac effeithiau, gydag argymhellion y gellir eu gweithredu.

[1] Mae gan un ar ddeg o awdurdodau lleol stoc tai. Derbyniwyd ymatebion sengl gan chwe awdurdod lleol, dau ymateb gan ddau arall a thri ymateb gan un awdurdod lleol arall.

[2] Llyfrgell adnoddau

[3] Gweithdrefn Garlam yw pan fydd tenant wedi derbyn hysbysiad Adran 173 ond heb adael yr eiddo erbyn y dyddiad a hysbyswyd.

[4] Mynegai Prisiau Rhenti Preifat (PIPR) gan y Swyddfa Ystadegau Gwladol Prisiau tai a rhent preifat, y DU - y Swyddfa Ystadegau Gwladol

Awdur yr adroddiad: Kelly Lock, Dr. Emma Price

Safbwyntiau’r ymchwilwyr ac nid o reidrwydd rhai Llywodraeth Cymru yw’r safbwyntiau a fynegir yn yr adroddiad hwn.

I gael rhagor o wybodaeth, cysylltwch ag:
Benjamin Lewis
Gwasanaethau Gwybodaeth a Dadansoddi
Llywodraeth Cymru
Parc Cathays
Caerdydd
CF10 3NQ

E-bost: TimYmchwilTai@llyw.cymru

Rhif ymchwil gymdeithasol: 47/2025
ISBN Digidol: 978-1-83715-791-4