Mynegai Amddifadedd Lluosog Cymru (MALIC 2025) adroddiad technegol - Maes tai

Yn gysyniadol, diben y maes tai yw nodi tai annigonol, o ran cyflwr ffisegol, amodau byw ac argaeledd. Yma, mae amodau byw yn golygu addasrwydd y tai ar gyfer y sawl sy'n byw ynddynt, er enghraifft o ran iechyd a diogelwch, ac addasiadau angenrheidiol. Mae gan y maes bwysoliad cymharol o 9% yn y mynegai cyffredinol.

Dangosyddion

Mae gan y maes tai ddau is-faes wedi'u pwysoli'n gyfartal, argaeledd tai a chyflwr tai, gyda dau ddangosydd pwysoliad cyfartal yr un. 

Mae is-faes argaeledd tai yn cynnwys dangosyddion megis: 

• canran yr aelwydydd sydd wedi'u gorlenwi ar y mesur ystafelloedd gwely seiliedig ar Gyfrifiad 2021
• anallu i fforddio dod yn berchen-feddiannydd neu fod yn y farchnad rhentu preifat, 2023

Mae'r is-faes cyflwr tai yn cynnwys dangosyddion megis: 

• ansawdd gwael, sef y tebygolrwydd bod tai mewn cyflwr gwael neu'n cynnwys peryglon difrifol (er enghraifft, y risg o gwympo neu dai oer), 2023
• effeithlonrwydd ynni, 2024

Gorlenwi

Math o ddangosydd

Canran

Rhifiadur

Nifer y cartrefi gorlawn (mesur ystafelloedd gwely)

Enwadur 

Nifer yr aelwydydd

Ffynhonnell a chyfnod amser 

Cyfrifiad 2021, y Swyddfa Ystadegau Gwladol (SYG)

Nodiadau ychwanegol

Mae’r dangosydd hwn yn rhoi mesur o b’un a yw cartref yn orlawn ai peidio. Esbonnir y diffiniadau o orlawn yn llawn ar wefan y SYG (metaddata Cyfrifiad 2021).

Cymaroldeb gyda MALlC 2019

Ddim yn uniongyrchol gymharol.

Mae MALlC 2025 yn mesur gorlenwi fel canran y cartrefi gorlawn, lle roedd MALlC 2019 yn mesur canran y bobl mewn cartrefi gorlawn. 

Mae data wedi'u diweddaru ar gael yn seiliedig ar Gyfrifiad 2021, ond dim ond ar sail aelwydydd y mae'r dadansoddiadau sydd eu hangen ar gyfer MALlC ar gael, ac nid ydynt ar gael ar sail preswylwyr mwyach, h.y. ceir data ar ganran yr aelwydydd sy'n orlawn, yn hytrach na chanran y bobl sy'n byw ar aelwydydd gorlawn. 

Rydym wedi cymharu data ar orlenwi ar gyfer AGEHIau ar sail aelwydydd ac ar sail preswylwyr gan ddefnyddio allbynnau Cyfrifiad 2011 (sy'n cynnwys y ddau ddiffiniad) ac wedi canfod bod cydberthyniad agos, felly ni fydd newid rhwng y diffiniadau hyn yn cael fawr ddim effaith ar safleoedd ar gyfer y maes tai. 

Manteision y newid hyn yw mwy o dryloywder a hygyrchedd (gan ei fod yn seiliedig ar ddata sydd eisoes wedi'u cyhoeddi gan SYG), cymharedd â'r dull ar gyfer Lloegr, a'r potensial am werth ychwanegol o ran galluogi defnyddwyr i gael dadansoddiadau ychwanegol o ddata'r dangosydd o dablau Cyfrifiad 2021 wedi'u teilwra ar wefan SYG.

Anallu i fforddio ymuno â’r farchnad i berchen-feddianwyr neu’r farchnad rhentu preifat 

Math o ddangosydd 

Sgôr yw’r dangosydd cyffredinol (cyfraddau yw is-gydrannau’r dangosydd, gweler y nodiadau ychwanegol). 

Rhifiadur

Ar gyfer is-gydrannau'r dangosydd: nifer yr aelwydydd perthnasol yr amcangyfrifir nad ydynt yn gallu fforddio dod yn berchen-feddianwyr na ymuno â’r farchnad rhentu preifat ar gyfer y garfan berthnasol.

Enwadur 

Ar gyfer is-gydrannau'r dangosydd: cyfanswm nifer yr aelwydydd perthnasol.

Ffynhonnell a chyfnod amser 

Y prif ffynonellau data yw’r:

• Arolwg o Adnoddau Teulu ar gyfer incwm a chyfansoddiad aelwydydd, blynyddoedd ariannol sy'n dod i ben 2024, 2023, 2022 a 2020
• Mynegai Prisiau Tai’r SYG (y Gofrestrfa Tir gynt) ar gyfer prisiau tai, 2023
• data o Swyddogion Rhenti Cymru (sy’n cyfateb i’r data gweinyddol a gesglir yn Lloegr gan Asiantaeth y Swyddfa Brisio) ar gyfer rhenti, 2023

Roedd ffynonellau eraill a ddefnyddiwyd yn cynnwys ystod o ddata Cyfrifiad 2021 a data cyhoeddedig neu swyddogol eraill ar lefel AGEHI, gan gynnwys dosbarthiadau’r SYG o ACEHIau ac awdurdodau lleol yn seiliedig ar 2021, poblogaethau’r SYG ar gyfer AGEHIau, cyfrifon o hawlwyr NOMIS, a rhai dangosyddion eraill ar lefel awdurdod lleol, gan gynnwys o’r Arolwg Blynyddol o’r Boblogaeth a’r Arolwg Blynyddol o Oriau ac Enillion. 

Mae data ar rentu preifat gan Swyddogion Rhenti Cymru yn adlewyrchu rhenti ymhlith tenantiaethau o hyd amrywiol, ac mae’n bosibl nad yw’r data yn cynrychioli’n gywir gost sicrhau tenantiaeth newydd heddiw, am fod prisiau rhentu a hysbysebir yn dilyn amodau presennol y farchnad, sy’n uwch na thenantiaethau sy’n bodoli eisoes fel arfer.

Nodiadau ychwanegol

Rydym yn cyflwyno dangosydd newydd ar yr anallu i fforddio dod yn berchen-feddiannydd neu fod yn y farchnad rhentu preifat, a luniwyd gan Brifysgol Heriot-Watt. Mae’r dangosydd hwn wedi cael ei ddefnyddio mewn sawl iteriad o fynegeion amddifadedd Lloegr (MHCLG), ar gyfer aelwydydd iau â phenteulu o dan 40 oed. Bydd ein mesur yn ymgorffori ail elfen i rentwyr preifat hŷn lle mae’r penteulu rhwng 40 a 65 oed.

Mae’r dangosydd wedi’i fodelu mewn sawl cam, gan ddechrau â microddata o’r Arolwg o Adnoddau Teulu, yna gymhwyso swyddogaethau rhagfynegol at y Cyfrifiad a data eraill am ardaloedd bach, ac yn olaf reoli er cysondeb ar lefel Cymru gyfan. 

Asesir fforddiadwyedd gan ddefnyddio dau brif faen prawf: cymhareb chwartel isaf pris tŷ neu rent (yn ôl maint ystafell wely) i incwm, a chymhareb incwm preswyl ar ôl costau tai i safon sy’n seiliedig ar ofynion sylfaenol aelwyd. Er mwyn deillio trothwyon prisiau tai a rhent sy’n berthnasol i aelwyd benodol, mae’r dull gweithredu yn defnyddio ardaloedd marchnad dai a ddiffinnir drwy ymchwil i batrymau cymudo a mudo, a thrwy gydnabod bod pobl yn chwilio am dai ar draws daearyddiaethau mwy o faint.

Mae sgôr y dangosydd cyffredinol yn seiliedig ar 4 is-gydran, sy’n gyfrannau amcangyfrifedig o’r canlynol: 

• anhawster i ddod yn berchen-feddianwyr i aelwydydd lle mae’r penteulu o dan 40 oed
• anhawster i ddod yn rhan o’r farchnad rhentu preifat lle mae’r penteulu o dan 40 oed
• anhawster i ddod yn berchen-feddianwyr ymhlith rhentwyr preifat hŷn (â phenteulu 40 i 65 oed)
• anhawster i ddod yn rhan o’r farchnad rhentu preifat ymhlith rhentwyr preifat hŷn (â phenteulu 40 i 65 oed)

Rydym wedi cyhoeddi’r data ar gyfer pob cydran (yn ôl oedran a deiliadaeth) ar wahân fel rhan o setiau data dangosyddion MALlC. Mae’n bosibl y bydd y rhain yn fwy ystyrlon i ddefnyddwyr na sgôr gyffredinol y dangosydd sy’n cael ei chyfrifo fel a ganlyn o’r 4 is-gydran: 

• ar gyfer y 2 grŵp oedran ar wahân, mae’r cyfranau nad ydynt yn gallu prynu na rhentu yn cael eu safoni a’u cyfuno â phwysoliad cyfartal
• caiff y 2 fesur hyn eu cyfuno’n sgôr dangosydd cyffredinol drwy eu safoni a’u cyfuno â phwysoliad o 75% ar gyfer y grŵp iau a 25% ar gyfer rhentwyr preifat hŷn 

Gweler atodiad 7.1 am ragor o fanylion.

Cymaroldeb gyda MALlC 2019

Dangosydd newydd.

Tebygolrwydd tai o ansawdd gwael (mewn cyflwr gwael neu’n cynnwys peryglon difrifol)

Math o ddangosydd

Canran.

Rhifiadur

Nifer amcangyfrifedig o anheddau preswyl sydd: 

• yn cynnwys un o beryglon Categori 1 ar gyfer oerni gormodol, cwympo neu beryglon eraill o dan y System Mesur Iechyd a Diogelwch Tai (HHSRS)
• neu mewn cyflwr gwael

Enwadur 

Nifer yr anheddau preswyl 

Ffynhonnell a chyfnod amser 

Y Sefydliad Ymchwil Adeiladu, gan ddefnyddio gwahanol arolygon a ffynonellau data gweinyddol, 2023

Nodiadau ychwanegol

Dywedir bod gan annedd berygl Categori 1 o ganlyniad i oerni gormodol os oes bygythiad difrifol o dymheredd is na'r hyn sy'n dderbyniol dan do. Dywedir bod gan annedd berygl Categori 1 o ran cwympo os credir bod perygl difrifol o gwympo ar y grisiau, rhwng lefelau, ar arwynebedd gwastad neu gwympo mewn bath, cawod neu gyfleuster tebyg.Dywedir bod cartref mewn cyflwr gwael os bydd o leiaf un o gydrannau allweddol yr adeilad yn hen a bod angen ei hadnewyddu neu ei hatgyweirio’n sylweddol oherwydd ei chyflwr; neu os bydd mwy nag un o gydrannau eraill yr adeilad yn hen a bod angen eu hadnewyddu neu eu hatgyweirio'n sylweddol.

Ceir rhagor o fanylion am y broses fodelu yn atodiad 7.2.

Cymaroldeb gyda MALlC 2019

Roedd y diweddariad yn seiliedig ar ddull tebyg i'r un a ddefnyddiwyd ar gyfer MALlC 2019 ac mae'n cynnwys defnyddio setiau data mwy diweddar lle maent ar gael. Mae gwaith modelu 2025 hefyd yn cynnwys integreiddio dwy set ddata a ddarperir gan Lywodraeth Cymru; Rhentu Doeth Cymru a Safon Ansawdd Tai Cymru i helpu i ddynodi stoc rhent preifat a chymdeithasol, yn y drefn honno. 

Ar gyfer dangosyddion 2019, defnyddiwyd data o Arolwg Cyflwr Tai Cymru i feincnodi'r data a fodelwyd; fodd bynnag, nid oes diweddariad wedi bod i Arolwg Cyflwr Tai Cymru eto. Yn hytrach, amcangyfrifwyd meincnodau tybiannol 2023 drwy gymharu newidiadau ym mhob dangosydd ar gyfer rhanbarth Gorllewin Canolbarth Lloegr rhwng 2017 a 2023 a chymhwyso'r newid hwn i gyfansymiau Arolwg Cyflwr Tai Cymru 2017 i greu tebygolrwydd wedi'i addasu.

Effeithlonrwydd ynni 

Math o ddangosydd

Sgôr gyfartalog

Rhifiadur

Cyfanswm gwerth y sgoriau terfynol (a welwyd neu a briodolwyd) tystysgrif perfformiad ynni (EPC).

Enwadur 

Cyfanswm nifer yr eiddo preswyl.

Ffynhonnell a chyfnod amser 

Rhifiadur: Data ar Dystysgrifau Perfformiad Ynni ar gyfer asesiadau a wnaed rhwng mis Ionawr 2012 a mis Rhagfyr 2024 (data agored y Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol).

Enwadur: Cronfa Ddata Ddaearyddol Genedlaethol yr Arolwg Ordnans.

Nodiadau ychwanegol

Rydym yn cyflwyno dangosydd newydd ar effeithlonrwydd ynni, yn seiliedig ar raddau’r Weithdrefn Asesu Safonol ar gyfer anheddau preswyl yn yr ardal, sy’n deillio o ddata Tystysgrifau Perfformiad Ynni (EPC). Mae’r Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol (MHCLG) wedi datblygu'r dangosydd ar gyfer anheddau preswyl yng Nghymru a Lloegr, gan briodoli sgoriau EPC amcangyfrifedig ar gyfer pob annedd nad oes ganddynt EPC dilys ar hyn o bryd.

Gan nad oes gan tua 55% o anheddau yng Nghymru Dystysgrif Perfformiad Ynni ddilys, mae’r mesur yn priodoli sgoriau amcangyfrifedig i bob annedd sydd heb Dystysgrif Perfformiad Ynni ddilys ar hyn o bryd. Cysylltwyd data agored am Dystysgrifau Perfformiad Ynni â data’r Arolwg Ordnans, gan gynnwys nodweddion ar lefel adeilad (megis y math o adeilad a pha mor hen yw adeilad) i lywio’r broses briodoli, yn seiliedig ar sgôr Tystysgrif Perfformiad Ynni gyfartalog (ganolrifol) ar gyfer eiddo gerllaw o fath tebyg, fel y disgrifir isod. 

Proses methodoleg priodoli’r cymydog agosaf:

• dim ond cofnodion Tystysgrifau Perfformiad Ynni o 2012 ymlaen a ddefnyddiwyd, gan fod ansawdd y data cyn y dyddiad hwn yn llai dibynadwy
• cafodd pob eiddo heb Dystysgrif Perfformiad Ynni ei baru ag anheddau tebyg (yn seiliedig ar fath o annedd, y cyfnod adeiladu, a deunydd adeiladu) yn ei ACEHI ei hun neu mewn ACEHIau uniongyrchol gyffiniol
• amcangyfrifwyd sgôr Tystysgrif Perfformiad Ynni ar gyfer pob eiddo gan ddefnyddio sgôr gymedrig ei eiddo cyfagos agosaf o fath tebyg (gan lunio amcangyfrifon ar gyfer 98% o eiddo heb raddau dilys Tystysgrif Perfformiad Ynni)
• ar gyfer eiddo heb ei baru, cafodd ymarfer priodoli ei gynnal eto gan ddefnyddio meini prawf paru llac: yn gyntaf, cafwyd gwared ar ddeunydd adeiladu fel maen prawf, yna caniatawyd paru eiddo ar draws yr awdurdod lleol 

Cyn cyfrifo sgoriau Tystysgrifau Perfformiad Ynni (a welwyd ac a briodolwyd) ar gyfer pob AGEHI, gwnaed addasiad terfynol i fynd i’r afael ac ystumio o bosibl o ganlyniad i baciau carafanau gwyliau. Yn yr ACEHIau dan sylw, cafodd nifer y carafanau (a’u sgoriau cysylltiedig) ei raddio i gyd-fynd â chyfrifon Cyfrifiad 2021 o aelwydydd a oedd yn preswylio mewn llety carafán.

Gweler adroddiad technegol Mynegeion Amddifadedd 2025 Lloegr (MHCLG) am ragor o fanylion am y dull gweithredu.

Ar wahân i hyn, mae uned gwyddor data Llywodraeth Cymru wedi defnyddio dysgu peirianyddol i greu set ddata rithwir ar gyfer Tystysgrifau Perfformiad Ynni i bob cartref yng Nghymru, sydd wedi cael ei defnyddio i sicrhau ansawdd y data a ddefnyddir yn MALlC. Rydym wedi defnyddio model symlach MHCLG ar gyfer MALlC 2025 gan y bydd hwn yn sicrhau cysondeb â’r dull gweithredu a ddefnyddir yn Lloegr, a gan fod effaith y dewis o ddata ar MALlC yn fach. Caiff y dewis hwn o ffynhonnell data ei adolygu cyn y mynegai nesaf wrth i brosiect yr uned gwyddor data ddatblygu.

Cymaroldeb gyda MALlC 2019

Dangosydd Newydd.

Mae 4 dangosydd yn y maes tai, wedi'u rhannu'n ddau is-faes ac wedi'u pwysoli fel a ganlyn.

• Is-faes argaeledd tai
  • aelwydydd sydd wedi'u gorlenwi 25%
  • anallu i fforddio dod yn berchen-feddiannydd neu fod yn y farchnad rhentu preifat 25%
• Is-faes cyflwr tai:
  • ansawdd gwael 25%
  • effeithlonrwydd ynni 25%

Mae’r dangosyddion perthnasol ym mhob un o’r is-feysydd yn cael eu safoni drwy bennu safleoedd a thrawsffurfio i ddosbarthiad normal a chyfuno drwy ddefnyddio pwysoliadau cyfartal. 

Yna, mae sgoriau is-feysydd yn cael eu safoni drwy bennu safleoedd, sy’n rhoi safleoedd is-feysydd inni o ran argaeledd ac amodau. Yna, cafodd y ddwy set hyn o safleoedd eu trawsffurfio i ddosbarthiadau esbonyddol a’u cyfuno â phwysoliadau cyfartal i greu sgôr gyffredinol y maes. 

Mae gan y maes bwysau cymharol o 9% yn y mynegai cyffredinol. Mae hyn wedi cynyddu o 7% ym mynegai 2019, oherwydd ychwanegu dangosyddion newydd ar effeithlonrwydd ynni a'r anallu i fforddio tai addas.

Newid ers MALlC 2019

Ym MALlC 2025, mae dau ddangosydd newydd wedi cael eu cyflwyno yn y maes tai: 

• yr anallu i fforddio dod yn berchen-feddianwyr neu ddod yn rhan o’r farchnad rhentu preifat (rhan o’r is-faes fforddiadwyedd tai)
• effeithlonrwydd ynni (rhan o’r is-faes amodau tai)

Mae’r ychwanegiadau yn hyn adlewyrchu adborth a gafwyd yn ystod yr arolwg o gynigion MALlC 2025, lle roedd ymatebwyr yn cefnogi eu cynnnwys er mwyn cofnodi amddifadedd tai yn well. 

Mae’r maes yn parhau i gynnwys dangosydd ar orlenwi, sydd bellach yn seiliedig ar Gyfrifiad 2021, sy’n cofnodi agweddau ar argaeledd tai ac amodau byw. Fel yr esbonnir mewn adran flaenorol, mae’r dangosydd bellach yn adlewyrchu canran y cartrefi gorlawn, yn hytrach na chanran y bobl sy’n byw mewn cartrefi gorlawn (a ddefnyddiwyd ar gyfer MALlC 2019). 

O ganlyniad i’r newidiadau i’r dangosydd sy’n cofnodi amddifadedd tai yn well, mae’r maes tai wedi cael mwy o bwysoliad yn y mynegai cyffredinol ym MALlC 2025. Mae gan y maes bwysoliad cymharol o 9% yn y mynegai cyffredinol bellach, sy’n cynyddu o 7% ym mynegai 2019. 

Gwybodaeth ychwanegol

Oherwydd diffyg dewisiadau amgen cadarn ar lefel ardal fach, mae data a fodelwyd bellach yn cael eu defnyddio mewn 3 o’r 4 dangosydd yn y maes tai. Mae ein proses sicrhau ansawdd yn awgrymu bod tueddiadau cymharol a ddangoswyd yn y data yn dal i fod yn weddol gywir. Fodd bynnag, mae i ddata a fodelwyd gyfyngiadau o ran adlewyrchu effaith ymyriadau diweddar ym maes tai neu newidiadau eraill. Pan fydd penderfyniadau yn cael eu llywio, dylid defnyddio data a fodelwyd ochr yn ochr â gwybodaeth leol, gyfredol gadarn lle bynnag y bo modd. 

Yn ogystal â safleoedd meysydd a gwerthoedd dangosyddion, rydym wedi cyhoeddi safleoedd yr is-feysydd tai ar StatsCymru.

Trosolwg 

Dangosydd newydd a ddatblygwyd ar gyfer MALlC 2025 gan Brifysgol Heriot-Watt yn mesur yr anhawster o gael mynediad at berchennog-feddiannaeth neu'r farchnad rhentu breifat. Mae'n canolbwyntio'n bennaf ar aelwydydd iau (gyda phennaeth o dan 40 oed), gan asesu eu gallu i fforddio prynu neu rentu cartref o faint addas am brisiau trothwy lleol a rhenti yn 2023. Mae'r dangosydd yn ymgorffori elfen eilaidd ar gyfer rhentwyr preifat hŷn (rhwng 40 a 65 oed), sy'n adlewyrchu bregusrwydd cynyddol y grŵp hwn. 

Mae'r dangosyddion hyn yn debyg i'r rhai a ddarperir i'r Weinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol (MHCLG) i ddiweddaru mynegeion amddifadedd Lloegr.

Disgrifiad y dangosydd

Mae’r dangosydd yn seiliedig yn bennaf ar y cyfrannau amcangyfrifedig o aelwydydd iau (o dan 40 oed) sy’n gallu: 

• fforddio prynu cartref o faint priodol (yn seiliedig ar gyfansoddiad yr aelwyd) ar lefel y pris trothwy lleol yn 2023
• fforddio rhentu cartref o faint priodol yn y farchnad breifat ar lefel y rhent trothwy lleol yn 2023 

Y nod yw cofnodi’r garfan o aelwydydd sy’n ymuno â’r farchnad dai yn seiliedig ar y gydnabyddiaeth bod y rhan fwyaf o brynwyr tro cyntaf yn y grŵp oedran oedolion iau. 

Mae’r dangosydd hefyd yn ystyried grŵp ychwanegol sydd mewn angen o bosibl drwy gynnwys amcangyfrifon ar gyfer cyfran y ‘rhentwyr preifat hŷn’ (gyda phenteulu 40 i 65 oed) sy’n gallu fforddio prynu neu rentu ar y farchnad yn eu hardal leol. Mae’r grŵp hwn wedi tyfu o ran maint ac mae’n dal yn gymharol fwy bregus o ran fforddiadwyedd, diogelwch ac ansawdd annedd ac felly’n ymgeiswyr posibl am ddewisiadau mwy fforddiadwy. 

Y rhesymeg dros ganolbwyntio ar y grwpiau hyn yw mai’r rhain fyddai prif darged polisïau tai a chynllunio lleol ar gyfer darparu tai cymdeithasol a fforddiadwy ychwanegol. 

Amcangyfrifon sy’n seiliedig ar y model yw’r holl ddangosyddion ac maent ar gael i lawr i lefel ardal ehangach haen is (AGEHI). Mae’r fethodoleg yn dilyn yn fras yr un a ddefnyddiwyd ym mynegeion amddifadedd 2015 a 2019 yn Lloegr, ond gyda rhai newidiadau methodolegol manwl, ac estyniad i rentwyr preifat hŷn. 

Gan ddefnyddio’r pedair set hyn o gyfrannau amcangyfrifedig, rydym yn cyfrifo mesur ‘fforddiadwyedd tai’ o anhawster i gael tai ar gyfer y ddau grŵp oedran ar wahân, drwy wrth-droi, safoni a chyfuno’r elfennau ‘prynu’ a ‘rhentu’ â phwysoliad cyfartal. Yna, caiff y ddau fesur hyn eu cyfuno’n ddangosydd fforddiadwyedd tai cyffredinol sy’n mesur yr anallu i fforddio ymuno â’r farchnad i berchen-feddianwyr neu’r farchnad rhentu preifat. Gwneir hyn drwy safoni a chyfuno’r mesurau ar gyfer y ddau grŵp oedran â phwysoliad o 75% ar gyfer y grŵp iau a 25% ar gyfer rhentwyr preifat hŷn. Mae hyn yn adlewyrchu maint cymharol y poblogaethau hyn a, gellir dadlau, mae’n cynnig cynrychioliad rhesymol o’u pwysigrwydd cymharol ar gyfer polisïau tai a chynllunio. 

Dulliau a ffynonellau data

Ffynonellau data

Y prif ffynonellau data yw’r Arolwg o Adnoddau Teulu ar gyfer incwm a chyfansoddiad aelwydydd, Mynegai Prisiau Tai’r SYG (y Gofrestrfa Tir gynt) ar gyfer prisiau tai, a data o Swyddogion Rhenti Cymru (sy’n cyfateb i’r data gweinyddol a gesglir yn Lloegr gan Asiantaeth y Swyddfa Brisio) ar gyfer rhenti. Roedd ffynonellau eraill a ddefnyddiwyd yn cynnwys ystod o ddata Cyfrifiad 2021 a data cyhoeddedig neu swyddogol eraill ar lefel AGEHI, gan gynnwys dosbarthiadau’r SYG o ACEHIau ac awdurdodau lleol yn seiliedig ar 2021, poblogaethau’r SYG ar gyfer AGEHIau, cyfrifon o hawlwyr NOMIS, a rhai dangosyddion eraill ar lefel awdurdod lleol, gan gynnwys o’r Arolwg Blynyddol o’r Boblogaeth a’r Arolwg Blynyddol o Oriau ac Enillion. 

Mae data ar rentu preifat gan Swyddogion Rhenti Cymru yn adlewyrchu rhenti ymhlith tenantiaethau o hyd amrywiol. Mae’n bosibl nad yw’r data yn cynrychioli’n gywir gost sicrhau tenantiaeth newydd heddiw, am fod prisiau rhentu a hysbysebir yn dilyn amodau presennol y farchnad, sy’n uwch na thenantiaethau sy’n bodoli eisoes fel arfer. 

Incwm

Diffinnir incwm fel incwm o’r ‘uned fudd-dal gyntaf’ yn yr aelwyd, heb gynnwys incwm o fudd-daliadau sy’n dibynnu ar brawf modd, ac o fudd-daliadau y bwriedir iddynt gwmpasu’r costau ychwanegol sy’n gysylltiedig ag anabledd (lwfans byw i’r anabl, taliad annibyniaeth personol, lwfans gweini). Diffinnir yr uned fudd-dal gyntaf fel y prif ddeiliad ac unrhyw bartner lle mae person cyfeirio’r aelwyd o dan 40 oed. Bydd oedolion eraill sy’n bresennol mewn unrhyw aelwyd ‘gymhleth’ yn unedau budd-dal ar wahân, ac ni fydd eu hincwm yn cael ei gynnwys am na fyddai’r rhain yn cael eu hystyried yn incwm cyfrifadwy at ddibenion cael morgais ac am y tybir mai’r uned fudd-dal graidd a fyddai’n ceisio prynu neu rentu uned dai briodol. Mae hyn yn golygu nad yw ‘aelwydydd cudd’ (megis plant sy’n oedolion neu oedolion eraill sy’n byw mewn aelwyd fwy o faint) wedi eu cynnwys yn y mesur, er ei bod yn bosibl eu bod yn ceisio cael tai’n annibynnol hefyd.

Ardaloedd marchnad dai

O ran tybiaethau ynglŷn â ble mae teulu penodol yn ceisio byw o bosibl, mae’r dull gweithredu yn defnyddio daearyddiaethau "ardal marchnad dai" yn hytrach nag AGEHIau, am fod pobl yn debygol o ymgyrraedd yn ehangach na ffin AGEHI wrth geisio prynu neu rentu. Mae’n debygol hefyd y byddai data annigonol ar brisiau a rhenti ar lefel ardal fach i ddeillio costau trothwy dibynadwy ar gyfer llety o faint gwahanol i’w mewnbynnu i’r model hwn.

Cyfrifwyd prisiau tai a rhenti trothwy ar gyfer Lloegr mewn gwaith blaenorol ar gyfer Ardaloedd Marchnad Dai a oedd yn deillio o’r astudiaeth yn 2010 The Geography of Housing Market Areas in England. Jones, Coombes a Wong (2010), a gwblhawyd ar ran yr Uned Tai a Chyngor Cynllunio Genedlaethol gynt ac a gyhoeddwyd gan yr Adran Llywodraeth Leol a Chymunedau.

Nod y gwaith hwn oedd nodi’r ardaloedd optimaidd lle y dylid cyflawni gwaith cynllunio ar gyfer tai, gan ddefnyddio data’r Cyfrifiad am batrymau cymudo a mudo. Defnyddiwyd haen isaf ardaloedd marchnad dai leol at y diben hwn, gyda data ar brisiau ar lefel ardal fach a data ar renti ar lefel awdurdod lleol wedi’u dosrannu i ardaloedd marchnad dai leol. Caiff yr un dull ei ddilyn ar gyfer Cymru. 

Ffigur 1: Map o ardaloedd marchnad dai leol yng Nghymru a ddefnyddiwyd yn MALlC 2025

Image

Disgrifiad o ffigur 7.1: mae’r map yn dangos bod y 35 o ardaloedd marchnad dai leol canlyniadol yn agos i’r ardaloedd awdurdod lleol presennol, gydag is-raniadau mewn sawl achos. Awgrymodd archwiliad o wybodaeth lefel ward 2001 ar yr ardaloedd marchnad dai leol ar gyfer Cymru mai dim ond mewn un pâr o awdurdodau (Castell-nedd Port Talbot a Phen-y-bont ar Ogwr) roedd ardaloedd lle roedd croesi helaeth dros ffiniau awdurdodau lleol, ynghyd â thri math o awdurdod ‘cymoedd’ mwy o faint lle roedd ardaloedd marchnad dai llai o faint yn cynrychioli cymoedd gwahanol yn rhan o’r system. Yn ogystal â hynny, roedd tri awdurdod gwledig mawr hefyd wedi’u rhannu’n fwy nag un ardal marchnad dai. 

Defnyddiwyd data ar renti ar gyfer awdurdodau lleol i amcangyfrif yn fras ddata rhenti ar gyfer ardaloedd marchnad dai leol gan ddefnyddio tystiolaeth ar y berthynas rhwng rhenti a phrisiau: tybiwyd y byddai rhenti yn amrywio rhwng gwahanol rannau o awdurdodau lleol/ardaloedd marchnad dai leol yn gymesur â’r amrywiad ym mhrisiau tai i’r radd 0.7. Roedd y gwaith o fapio ardaloedd marchnad dai leol ar ACEHIau yn golygu brasamcanion, gan fod yr ACEHIau wedi’u llunio o wardiau a bod rhai yn croesi’r ffin â Lloegr yn wreiddiol. 

Nid yw'r mesur yn anelu at gofnodi amrywiad o ran prisiau tai rhwng ardaloedd bach o fewn awdurdod na dinas benodol, ac nid yw ychwaith yn ceisio cofnodi argaeledd na chyflenwad tai addas. Yn hytrach, mae'n adlewyrchu'r amrywiad tebygol o ran incwm aelwydydd a gofynion o ran ystafelloedd gwely ar y lefel ardal fach, ochr yn ochr â chost tai trothwy yn seiliedig ar yr ardal marchnad dai ehangach. Y nod yw amcangyfrif pa mor debygol ydyw y gall aelwydydd mewn ardal fach yn rhesymol fforddio prynu neu rentu cartref addas o fewn yr ardal farchnad ehangach, os tybir y gall pobl symud pellter rhesymol i ddod o hyd i dŷ fforddiadwy.

Er bod setiau data eraill, megis Ystadegau prisiau tai ar gyfer ardaloedd bach yng Nghymru a Lloegr (SYG), yn canolbwyntio ar amrywiadau mewn prisiau lleol, mae’r mesur hwn yn ystyried amgylchiadau aelwydydd ac yn tybio y gall pobl symud pellter rhesymol i ddod o hyd i dai fforddiadwy. 

Er enghraifft, efallai na fydd aelwyd sy’n byw mewn cymdogaeth incwm cymharol isel yn gallu fforddio tai yn ei chyffiniau, ond gallai o bosibl fforddio eiddo addas mewn rhan gyfagos o’r ardal marchnad dai ehangach. Mae’r mesur yn adlewyrchu hyn drwy gyfuno data ar incymau lleol a chyfansoddiad aelwydydd â throthwyon costau tai a bennir ar lefel y farchnad ehangach, yn hytrach na cheisio cofnodi mân wahaniaethau mewn prisiau rhwng cymdogaethau cyfagos.

Trothwyon a meini prawf fforddiadwyedd 

Mae’n rhaid i aelwyd, p’un a yw’n prynu neu’n rhentu, gyrraedd dau drothwy fforddiadwyedd sy’n seiliedig ar gymhareb, un sy’n ymwneud â chymhareb pris tŷ neu rent i incwm, a’r llall yn seiliedig ar gymhareb incwm net gweddilliol ar ôl costau tai i safon sy’n seiliedig ar ofynion sylfaenol aelwyd, gan ganiatáu ar gyfer cyfansoddiad yr aelwyd. Diweddarwyd meini prawf a ddefnyddiwyd mewn gwaith blaenorol i gyfrif am ddadansoddiadau academaidd, arferion marchnad, a thystiolaeth ddiweddar ynglŷn â dewisiadau tai grwpiau targed allweddol. 

Trothwyon prisiau/rhent: Mae’r pris trothwy yn seiliedig ar chwartel isaf pob gwerthiant o fewn grwpiau maint (1, 2, 3 a 4+ o ystafelloedd gwely) ar lefel Ardal Marchnad Dai, ac yn yr un modd chwartel isaf rhenti marchnad breifat o fewn grwpiau maint. Mae’r meini prawf ynglŷn â maint ar gyfer fforddiadwyedd i brynu yn cynnwys ystafell wely sbâr. Ar gyfer fforddiadwyedd i rentu yn y farchnad, y categori maint isaf a gafodd ei gynnwys oedd un ystafell wely. 

Cymhareb prisiau/rhent i incwm: Ar gyfer prynu, y gymhareb yw lluosydd benthyca o incwm gros i’r morgais mwyaf a ganiateir (4.0 ar gyfer un enillydd 3.6 ar gyfer 2 enillydd), ond ar gyfer rhentwyr byddai cymhareb rhent i incwm net o 30%. 

Ar gyfer prynu tŷ, tybir y byddai morgais o 95% yn cael ei drefnu ond ceir lwfans hefyd ar gyfer cynilion ‘dros ben’ (dros £12,000) sydd gan yr aelwyd eisoes i’w cyfrannu. Gall rhai aelwydydd brynu diolch i drosglwyddiadau mawr o gyfoeth gan rieni neu berthnasau eraill; nid yw’r dangosydd yn cynnwys lwfans am hyn. Mae’r lluoswyr benthyca a ddewisir yn adlewyrchu ymarfer diweddar ac maent yn gyson â’r gymhareb talu i incwm net o 30% gyda chyfraddau llog o tua 4% a chyfnod morgais o 30 mlynedd (byddai cyfnodau a lluoswyr gwahanol yn gymwys i rentwyr hŷn yn dibynnu ar oedran).

Cymhareb incwm gweddilliol i ofyniad sylfaenol: Ar gyfer y ddwy ddeiliadaeth, pennir y gymhareb incwm gweddilliol ar 1.4 gwaith swm sy’n deillio o 90% o eitemau cyllideb graidd a ddewisir o’r Safon Lleiafswm Incwm.

Dilyniant modelu

Caiff y dangosydd ei fodelu drwy ddefnyddio data’r Arolwg o Adnoddau Teulu, gan fod hyn yn cynnwys sampl fawr (yn cronni pedair blwyddyn o ddata) a’r data mwyaf awdurdodol ar incwm a budd-daliadau. Y blynyddoedd o ddata a ddefnyddiwyd oedd: 2023/24, 2022/23, 2021/22 a 2019/20 .

Caiff mesurau o incwm a fforddiadwyedd eu hamcangyfrif mewn camau. Yn gyntaf, caiff model ei lunio drwy ddefnyddio newidynnau penodol yn nata arolwg sampl yr Arolwg o Adnoddau Teulu i ragfynegi’r mesurau o incwm a fforddiadwyedd. Yna, caiff set ddata o newidynnau rhagfynegyddion cyfatebol ei chreu drwy ddefnyddio’r Cyfrifiad a ffynonellau eraill. Yna, caiff paramedrau’r model rhagfynegol o waith dadansoddi’r Arolwg o Adnoddau Teulu eu cymhwyso i greu gwerthoedd a ragfynegwyd ar gyfer y mesurau o incwm a fforddiadwyedd ar lefel AGEHI. Yna, caiff yr amcangyfrifon hyn ar lefel AGEHI eu haddasu ar gyfer cysondeb gan ddefnyddio gwerthoedd rheoli sy’n seiliedig ar fathau o ardal (p’un a ydynt mewn rhanbarthau â phrisiau uwch neu is) a chategorïau o awdurdodau lleol, gan gymhwyso dull addasu iteraidd. 

Ar y cam olaf, bwriwyd golwg dros y gwerthoedd a ragwelwyd wedi’u rheoli gan AGEHIau unigol am allanolynnau neu achosion coll. Yn yr achosion hyn, byddai amcangyfrif amgen yn cael ei lunio drwy ddefnyddio ‘elastigeddau fforddiadwyedd’ (a luniwyd yng ngwaith dadansoddi’r Arolwg o Adnoddau Teulu) a gymhwysir at wahaniaethau o ran pris neu rent o gyfartaleddau grŵp. 

Mae’r dull gweithredu yn cynnwys modelu incymau a fforddiadwyedd ledled Cymru a Lloegr yn eu cyfanrwydd, gyda’r un swyddogaethau rhagfynegol yn cael eu cymhwyso at y ddau am nad yw niferoedd sampl yr Arolwg o Adnoddau Teulu i Gymru yn ddigon i fodelu’n effeithiol i Gymru yn unig. Fodd bynnag, ar gam rheoli’r amcangyfrifon, caiff cyfraddau fforddiadwyedd a ragfynegwyd eu gwirio i sicrhau eu bod yn gyson â micro-amcangyfrifon yr Arolwg o Adnoddau Teulu ar lefel Cymru.

Cyfyngiadau ac ystyriaethau 

Aelwydydd cudd

Mae’r mesur yn canolbwyntio ar incwm yr ‘uned fudd-dal gyntaf’ mewn aelwyd ac nid yw’n cynnwys oedolion eraill mewn aelwydydd cymhleth. Mae hyn yn golygu nad yw aelwydydd cudd (megis plant sy’n oedolion neu unigolion nad ydynt yn perthyn sy’n byw mewn aelwyd fwy o faint) yn cael eu cofnodi, er eu bod yn wynebu rhwystrau o ran fforddiadwyedd o bosibl. 

Mae'r rhan fwyaf o aelwydydd newydd yn cael eu ffurfio o fewn yr ystod oedran hyd at 40, felly tybir bod y grŵp hwn yn darparu cynrychiolaeth eang o aelwydydd newydd sy'n dod i mewn ac yn ymsefydlu yn y system dai.

Data ar rentu preifat 

Caiff y data ar renti a ddefnyddir eu cyrchu ar lefel awdurdod lleol, sy’n cyfyngu ar y gallu i adlewyrchu amrywiadau manylach mewn rhenti o fewn awdurdodau (ac mae rhai o’r ardaloedd marchnad dai leol a ddefnyddir yn is-raniadau llai o awdurdodau lleol). Hefyd, mae’n bosibl bod y data yn tangynrychioli landlordiaid bach ac yn hepgor tenantiaethau sy’n cynnwys budd-dal tai, sydd o bosibl yn ystumio canlyniadau i ffwrdd o begwn isaf y farchnad.

Ardaloedd marchnad dai

Mae trothwyon fforddiadwyedd ar gyfer pob AGEHI yn seiliedig ar ardaloedd marchnad dai ehangach (yn hytrach na chymdogaethau unigol). Mae hyn yn adlewyrchu’r dybiaeth y gall aelwydydd symud pellter rhesymol i gael tai a ddymunir, ond mae’n golygu nad yw’r mesur yn cofnodi gwahaniaethau lleol iawn mewn prisiau.

Ffocws ar ddeiliadaeth ac oedran

Mae’r dangosyddion yn targedu aelwydydd iau (o dan 40 oed) a rhentwyr preifat hŷn (40 i 65 oed), yn seiliedig ar eu perthnasedd i bolisïau tai. Fodd bynnag, gall heriau o ran fforddiadwyedd hefyd effeithio ar grwpiau eraill nas cwmpesir yn uniongyrchol. Nid yw’r dangosydd cyffredinol yn cyfrif am amrywiadau o ran dosbarthiad oedran rhwng rhannau o Gymru, hynny yw, caiff y ddau ddangosydd eu cyfuno’n fesur cyffredinol gan ddefnyddio’r un pwysoliad ar gyfer pob ardal fach, pwysoliad o 75% ar gyfer y grŵp iau a phwysoliad o 25% ar gyfer rhentwyr preifat hŷn.

Fodd bynnag, byddwn yn cyhoeddi'r data dangosydd ar gyfer pob cydran (yn ôl oedran a deiliadaeth) ar wahân, gan alluogi ar gyfer dadansoddi pellach os bydd angen.

Trothwyon fforddiadwyedd 

Mae’r mesur yn defnyddio dau faen prawf: cymhareb cost tai i incwm ac incwm gweddilliol ar ôl costau tai, yn seiliedig ar dystiolaeth a gwaith modelu wedi’u diweddaru. Er bod y trothwyon hyn yn gadarn, maent yn dal i symleiddio amgylchiadau aelwydydd cymhleth.

Cyfyngiadau oherwydd maint samplau

Ar gyfer rhentwyr preifat hŷn, mae maint y samplau yn yr Arolwg o Adnoddau Teulu yn gymharol fach, sy’n cyfyngu ar fanwl gywirdeb amcangyfrifon ac sy’n gofyn am grwpio ardaloedd i gyrraedd y trothwyon adrodd isaf gofynnol.

Trosolwg

Fe wnaethom gomisiynu'r Sefydliad Ymchwil Adeiladu (BRE) i ddatblygu dangosydd tai o ansawdd gwael i Gymru ar gyfer MALlC 2025, ar lefel ardal fach (ACEHI). Defnyddiodd BRE fethodoleg debyg i'r un a ddefnyddiwyd ganddo ar gyfer MALlC 2019, pan y crëwyd y dangosydd am y tro cyntaf. Cyfrifir y dangosydd gan ddefnyddio model sy'n seiliedig ar ddata arolygon, sy'n gwneud rhagfynegiadau probabilaidd am anheddau ar lefel unigolyn yng Nghymru, gan ddefnyddio amrywiaeth o setiau data gweinyddol fel mewnbynnau.

Disgrifiad o’r dangosydd 

Yn gysyniadol, diben y maes tai yw nodi tai annigonol, o ran cyflwr ffisegol, amodau byw ac argaeledd. Mae'r dangosydd tai o ansawdd gwael yn amcangyfrif y tebygolrwydd y bydd anheddau mewn ardal benodol: 

• yn cynnwys un o beryglon Categori 1 ar gyfer oerni gormodol, cwympo neu beryglon eraill o dan y System Mesur Iechyd a Diogelwch Tai (HHSRS)
• neu mewn cyflwr gwael 

Mae'r ddau fesur hyn yn ddangosyddion defnyddiol a sefydlog o amddifadedd tai, a ddefnyddiwyd hefyd ar gyfer diweddariad 2025 o fynegai amddifadedd lluosog Lloegr (MHCLG).

Peryglon

Defnyddir y System Mesur Iechyd a Diogelwch ar gyfer Tai (MHCLG) (HHSRS) gan Lywodraeth Cymru fel gweithdrefn asesu risg seiliedig ar dystiolaeth ar gyfer eiddo preswyl. Mae'r HHSRS yn ffordd o nodi diffygion mewn anheddau a gwerthuso effaith bosibl unrhyw ddiffygion ar iechyd a diogelwch meddianwyr, ymwelwyr, cymdogion a phobl sy'n mynd heibio. Mae'r system yn darparu ffordd o sgorio difrifoldeb unrhyw berygl am ei bod yn bosibl gwahaniaethu rhwng mân beryglon a'r peryglon hynny lle mae risg uniongyrchol o niwed mawr neu hyd yn oed farwolaeth. Rhoddir y pwyslais ar effaith bosibl unrhyw ddiffygion ar iechyd a diogelwch meddianwyr, ymwelwyr ac, yn enwedig, bobl sy'n agored i niwed. Mae'r HHSRS yn cynnwys 29 o beryglon. At ddibenion y broses fodelu hon, cafodd peryglon eu grwpio i'r tri chategori canlynol:

1. oerni gormodol
2. cwympo (sy'n cynnwys cwympo ar y grisiau, cwympo ar arwynebau gwastad a chwympo sy'n gysylltiedig â baddonau)
3. arall (pob perygl arall)

Cofnodwyd anheddau lle roedd o leiaf un perygl Categori 1 (peryglon a allai achosi niwed eithafol) fel rhai a oedd wedi methu'r asesiad. Dywedir bod gan annedd berygl Categori 1 o ganlyniad i oerni gormodol os oes bygythiad difrifol o dymheredd is na'r hyn sy'n dderbyniol dan do. Dywedir bod gan annedd berygl Categori 1 o ran cwympo os credir bod perygl difrifol o gwympo ar y grisiau, rhwng lefelau, ar arwynebedd gwastad neu gwympo mewn bath, cawod neu gyfleuster tebyg.

Cyflwr gwael

Defnyddiwyd yr un maen prawf cyflwr gwael ag a ddefnyddiwyd yn y Safon Tai Boddhaol (Lloegr) (MHCLG), (yr un maen prawf ag a ddefnyddiwyd ar gyfer diweddariad 2019 o fynegai amddifadedd lluosog Lloegr (MHCLG). Mae'r ffaith bod annedd wedi methu â bodloni'r maen prawf Cyflwr Gwael yn golygu bod cydrannau penodol adeilad mewn cyflwr gwael, a ddiffinnir fel:

1. mae un gydran allweddol adeilad neu fwy yn hen ac, oherwydd ei chyflwr/eu cyflwr, mae angen ei/eu hadnewyddu neu ei/eu hatgyweirio'n sylweddol
2. mae dwy gydran arall adeilad neu fwy yn hen ac, oherwydd eu cyflwr, mae angen eu hadnewyddu neu eu hatgyweirio'n sylweddol

Cydrannau allweddol adeilad yw'r cydrannau hynny a allai, os ydynt mewn cyflwr gwael, gael effaith uniongyrchol ar gyfanrwydd yr adeilad ac achosi i gydrannau eraill ddirywio ymhellach. Maent yn gydrannau allanol ynghyd â chydrannau mewnol y mae iddynt oblygiadau posibl o ran diogelwch ac maent yn cynnwys y canlynol:

• waliau allanol
• strwythur a gorchudd y to
• ffenestri/drysau
• simneiau
• boeleri gwres canolog
• tanau nwy
• gwresogyddion stôr
• gwaith plymio
• systemau trydan

Cydrannau eraill adeilad yw'r cydrannau hynny sy'n cael effaith lai uniongyrchol ar gyfanrwydd yr annedd. Felly, ystyrir eu heffaith ar y cyd, gydag annedd yn methu â chyrraedd y safon cyflwr gwael os bydd dwy elfen neu fwy yn hen a bod angen eu hadnewyddu neu eu hatgyweirio'n sylweddol ar unwaith.

Dulliau a ffynonellau data

Roedd y dull a ddefnyddiwyd i greu'r data wedi'u modelu yn cynnwys:

• defnyddio data o arolygon cyflwr tai lle y cynhaliodd syrfewyr profiadol archwiliadau ffisegol o sampl o eiddo o bob deiliadaeth (gan gynnwys mesur cyflwr gwael a'r risg o beryglon ar gyfer pob math o annedd)
• llunio model gan ddefnyddio'r data hyn er mwyn rhagweld y tebygolrwydd o dai o ansawdd gwael yn seiliedig ar nifer o ragfynegyddion (megis oedran, y math o dŷ, maint, deiliadaeth, adeiladwaith a newidynnau ynni megis gwres a'r math o danwydd)
• cymhwyso'r model hwn i bob annedd yng Nghymru, gan ddefnyddio data o amrywiol ffynonellau (gan gynnwys data Arolwg Ordnans, Cofrestrfa Tir a Thystysgrifau Perfformiad Ynni) er mwyn darparu'r elfennau gofynnol
• meincnodi'r canlyniadau i'r amcangyfrifon cenedlaethol o ansawdd tai gwael

Caiff y broses fodelu uchod ei chynnal ar wahân ar gyfer yr agweddau ar dai o ansawdd gwael a restrir isod (ac a ddiffinnir ymhellach yn yr is-adrannau canlynol), ar lefel annedd:

• presenoldeb perygl Categori 1 ar gyfer oerni gormodol (gan ddefnyddio sgoriau SAP fel mesur procsi)
• presenoldeb perygl Categori 1 ar gyfer cwympo
• presenoldeb perygl Categori 1 ar gyfer perygl arall ac eithrio oerni gormodol neu gwympo
• diffyg atgyweirio

Caiff annedd ei gyfrif fel tŷ o ansawdd gwael os rhagwelir bod ganddo unrhyw un o'r nodweddion uchod. Caiff data amcangyfrifedig ar gyfer anheddau unigol eu cyfuno wedyn i lefel ACEHI er mwyn rhoi cyfradd o anheddau yr ystyrir eu bod yn dai o ansawdd gwael ar gyfer pob ACEHI.

Datblygu model stoc dai i Gymru 

Mae BRE wedi datblygu ac wedi defnyddio modelau stoc dai BRE ers sawl blwyddyn. Defnyddir y modelau lefel annedd hyn i amcangyfrif y tebygolrwydd y bydd annedd benodol yn bodloni'r meini prawf dan sylw. Wedyn, gellir mapio'r allbynnau hyn er mwyn darparu dosbarthiad daearyddol o bob un o'r dangosyddion. Mae'r broses ei hun yn cynnwys amrywiaeth o ffynonellau data, cyfrifiadau a modelau. 

Mae'r model stoc dai a ddatblygwyd i Gymru yn cynnwys y setiau data canlynol: 

• Data daearyddol yr Arolwg Ordnans
• Data ar lefel annedd Experian
• Data Xoserve

Wedyn, cafodd setiau data eraill eu hintegreiddio yn y model sylfaenol hwn er mwyn darparu gwell gwybodaeth am ddeiliadaeth anheddau a data ynni anheddau: 

• Data Rhentu Doeth Cymru
• Safon Ansawdd Tai Cymru (SATC)
• Data Perchenogaeth Fasnachol a Chorfforaethol y Gofrestrfa Tir (CCOD)
• Data Tystysgrifau Perfformiad Ynni

Defnyddiwyd rhestr cyfeiriadau Cymru fel y sylfaen i gysylltu'r setiau data eraill a ffurfio'r gronfa ddata ar gyfer y model. Wedyn, defnyddiwyd y data lefel annedd ar gyfer Cymru i lunio'r model ar gyfer anheddau mewn cyflwr gwael ac anheddau lle roedd o leiaf un o beryglon Categori 1 HHSRS yn bresennol. 

Nodi peryglon Categori 1 HHSRS 

Mae BRE wedi datblygu dull o benderfynu a yw annedd yn methu â bodloni maen prawf Oerni gormodol HHSRS: bwriedir i fodel ynni symlach SimpleCO2 BRE amcangyfrif sgoriau SAP gan ddefnyddio cyn lleied o ddata â phosibl. Mae'n adnodd delfrydol ar gyfer sefyllfaoedd lle nad yw anheddau wedi cael eu harolygu'n fanwl ond mae angen mesur eu heffeithlonrwydd ynni. Ar gyfer peryglon eraill HHSRS, defnyddiwyd dull dadansoddi atchwel logistaidd safonol BRE. 

Nodi cyflwr gwael 

Er mwyn nodi anheddau mewn cyflwr gwael, defnyddiwyd y dull dadansoddi atchwel logistaidd i nodi cydberthnasau rhwng cyflwr gwael ac amrywiol anheddau a nodweddion cymdeithasol. Ar ôl i'r cydberthnasau hyn gael eu nodi, fe'u defnyddiwyd i lunio model atchwel sy'n cyfrifo'r tebygolrwydd y bydd annedd yn methu â bodloni'r maen prawf cyflwr gwael. 

Pennu'r dangosydd tai gwael 

Ar gyfer dangosyddion 2019, defnyddiwyd data o Arolwg Cyflwr Tai Cymru i feincnodi'r data a fodelwyd; fodd bynnag, nid oes diweddariad wedi bod i Arolwg Cyflwr Tai Cymru eto. Yn hytrach, amcangyfrifwyd meincnodau tybiannol 2023 drwy gymharu newidiadau ym mhob dangosydd ar gyfer rhanbarth Gorllewin Canolbarth Lloegr rhwng 2017 a 2023 a chymhwyso'r newid hwn i gyfansymiau Arolwg Cyflwr Tai Cymru 2017 i greu tebygolrwydd wedi'i addasu. 

Nododd adolygiad o ddata diweddaraf Arolwg Tai Lloegr nad oedd nodweddion tai rhanbarthol wedi newid yn sylweddol ers yr ymarfer modelu blaenorol, ac fel y cyfryw, dewiswyd Canolbarth Gorllewin Lloegr fel y rhanbarth cymharu ar gyfer Cymru, sy’n gyson â’r dull gweithredu a fabwysiadwyd yn y dadansoddiad blaenorol.

Ar ôl i'r model wedi'i feincnodi a oedd yn seiliedig ar yr elfennau cyflwr gwael a HHSRS gael ei lunio, fe'u cyfunwyd i lunio dangosydd tai o ansawdd gwael cyffredinol. Pe bai annedd yn methu â bodloni un neu fwy o'r elfennau, wedyn byddai'n methu'r Dangosydd tai o ansawdd gwael. Wedyn, cafodd yr allbynnau lefel annedd ar gyfer Cymru eu cyfuno i lefel ACEHI.